Kira artış oranı, kiracının mevcut kira bedeline eklenen artış oranını ifade etmektedir. Kiracı ve mal sahibi arasında yapılan kira sözleşmesine göre, kira bedelinin artışı belirli aralıklarla yapılmaktadır. Ülkemizde konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranının üst sınırı, TÜİK’in her ay açıkladığı tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Kira artış davası, kiracı tahliye davası veya danışmanlık almak için kira hukuku avukatına ulaşabilirsiniz.
Kira artış oranı ilgili resmi verileri TÜİK kurumunun resmi sitesinden öğrenebilirsiniz. Buradaki hesaplama ile yaptığınız işlemlerden yasal sorumluluk kabul edilmemektedir. İçeriklerin tamamı genel bilgilendirme amaçlıdır.
2026 kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre yapılmaktadır. Ancak, yasal düzenlemeler çerçevesinde belirli limitler ve kurallar geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira artışını düzenleyen temel maddelerden biridir. Bu maddeye göre, kiracı ve kiraya veren arasında yıllık kira artışı, TÜFE oranına göre yapılabilir. Ancak, kira artışı, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz ve sözleşmede belirtilen hükümlere uygun olmalıdır.
Ekim 2026 Kira Artış Oranı: %31,49
Ekim 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artış oranı en fazla %31,49’dur. Bu oran, TÜİK’in 5 Ekim 2026’da açıkladığı Eylül 2026 TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Örneğin aylık kirası 20.000 TL olan bir konutta artış en fazla 6.298,00 TL, yeni kira en fazla 26.298,00 TL olur. Kasım 2026’da yenilenecek sözleşmeler için geçerli oran, TÜİK’in 3 Kasım 2026’da açıklayacağı Ekim 2026 verisidir.
2026 Kira Artış Oranları (Aylara Göre Tablo)
Kira artışında, kira yılının başladığı aydan bir önceki ayın TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı kullanılır. Tablodaki oranlar TÜİK’in aylık TÜFE bültenlerinden alınmıştır ve yasal üst sınırı gösterir; taraflar daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir.
| Kira yılının başladığı ay | Yasal azami artış oranı |
|---|---|
| Ocak 2026 (Aralık 2025 verisi) |
%34,88 |
| Şubat 2026 (Ocak 2026 verisi) |
%33,98 |
| Mart 2026 (Şubat 2026 verisi) |
%33,39 |
| Nisan 2026 (Mart 2026 verisi) |
%32,82 |
| Mayıs 2026 (Nisan 2026 verisi) |
%32,43 |
| Haziran 2026 (Mayıs 2026 verisi) |
%32,24 |
| Temmuz 2026 (Haziran 2026 verisi) |
%32,03 |
| Ağustos 2026 (Temmuz 2026 verisi) |
%31,90 |
| Eylül 2026 (Ağustos 2026 verisi) |
%31,79 |
| Ekim 2026 (Eylül 2026 verisi) |
%31,49 |
| Kasım 2026 (Ekim 2026 verisi) |
3 Kasım 2026’da açıklanacak |
| Aralık 2026 (Kasım 2026 verisi) |
3 Aralık 2026’da açıklanacak |
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? (Adım Adım Rehber)
Kira artış oranı, kiracının ödediği kira bedelinin belirli bir oranda arttırılmasını ifade eder. Bu artış, yasal düzenlemelere göre yapılır. Türkiye’de kira artışı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına dayalı olarak hesaplanır.
Her yıl, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE oranları, kira artışının sınırını belirler. Bu oran, kiracının ödediği mevcut bedel üzerinden uygulanarak, yıllık artış miktarı hesaplanır. Ancak, bazı durumlarda kira sözleşmesinde farklı hükümlere yer verilebilir. Bu durumda sözleşme şartları öncelikli olur. Kira artış oranları, kiracının haklarını koruyacak şekilde sınırlı tutulmuş olup, belirli yasal çerçeveler içerisinde yapılmaktadır. Aşağıda yer alan adımları takip ederek kira artış oranı hesaplama yapabilirsiniz.
TÜFE’ye Göre Kira Artış Hesaplama Yöntemi
Kira artış oranı hesaplamasında, konut kiralarına uygulanan %25 sınırının 1 Temmuz 2024’te sona ermesinden bu yana belirli bir yöntem izlenmektedir. Bu hesaplama, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına dayanmaktadır ve aşağıdaki adımlar izlenerek yapılır:
Kira artış oranı hesaplamada öncelik, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalamasının alınmasıdır. Örneğin, Ağustos 2026 için açıklanan on iki aylık ortalama oran %31,79’dur ve bu oran Eylül 2026’da yenilenen kiralarda kullanılır.
Bir sonraki adımda, kira artışının uygulanacağı mevcut kira bedeli belirlenir. Örneğin, kiracı 10.000 TL kira ödüyorsa, bu bedel üzerinden hesaplama yapılması gerekmektedir.
Mevcut kira bedeli, TÜFE oranı ile çarpılarak artış miktarı hesaplanmaktadır. Örneğin, 10.000 TL’lik bir kiraya %31,79’luk bir artış uygulanacaksa, artış miktarı 10.000 TL x 0,3179 = 3.179 TL olur.
Ek olarak mevcut kira bedeline artış miktarı eklenerek yeni kira bedeli hesaplanır. Yani, 10.000 TL’lik kira bedeline 3.179 TL eklenerek yeni kira bedeli 13.179 TL olarak belirlenir.
Bu yöntemle kira artış oranı yasal olarak doğru bir şekilde hesaplanmış olur.
Kira Sözleşmesine Göre Kira Artışı Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesine göre kira artışı, taraflar arasında yapılan anlaşmalar doğrultusunda belirlenmektedir. Eğer kira sözleşmesinde özel bir hüküm bulunuyorsa, kira artışı bu hükümlere göre yapılmaktadır.
Ancak sözleşmede herhangi bir düzenleme yoksa, yasal olarak geçerli olan düzenlemelere göre hareket edilmektedir. Ülkemizdeki yasal düzenlemelere göre, kiracının ödediği kira bedelinin artışı, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına dayalı olarak hesaplanır. Kira artış oranı, her yıl yenilenen sözleşme dönemi itibariyle uygulanır. Bu oran, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlıdır.
Kira artışı, sözleşmenin başlangıcında belirlenen süreye göre yapılabilir. Örneğin, yıllık artışlar sözleşmede belirtilmişse, her yıl belirtilen oran üzerinden artış yapılır. Eğer sözleşmede artış oranı belirtilmemişse, yasal sınırlamalara göre hareket edilir. Ayrıca, kiracı ve kiraya veren arasında anlaşmazlık durumunda, kira artışına itiraz edilebilir ve konu hukuki bir sürece taşınabilir.
Eğer sözleşmede kira artışı olarak %60’lık bir oran belirlenmişse ve ilgili dönemin TÜFE on iki aylık ortalama oranı %50 ise, sözleşmedeki oran ancak %50’ye kadar geçerlidir; aşan kısım geçersizdir. Bu konuya Türk Borçlar Kanunu Madde 344 net şekilde açıklık getirmektedir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 344:
Bu madde, kiraya verenin, kira sözleşmesinde belirtilen süreler doğrultusunda artış yapabileceğini ancak bu artışın her yıl, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacağını belirtir. Kira artış oranı, sözleşmenin yenilenmesi veya süresi sona erdiği her dönemde uygulanabilir. Sözleşmede özel bir düzenleme varsa, bu yasal sınırı aşmamak koşuluyla taraflar arasında anlaşmaya varılan oran geçerli olur. Sözleşmede belirtilmeyen durumlarda ise kira bedeli, aynı sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Maddenin ilk fıkrası şöyledir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Bir diğer yasal düzenleme, konut kiralarına özgü geçici %25 sınırıdır. 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kiralarında artış %25’i geçemiyordu. 1 Temmuz 2024’ten sonra bu geçici sınır sona ermiş ve kira artışı yeniden yalnızca TÜFE on iki aylık ortalaması ile sınırlı hâle gelmiştir.
Kiracının haklarını koruyan bu düzenlemeler, kira artışının belirli yasal sınırlar içerisinde yapılmasını sağlar ve tarafların anlaşmazlık durumlarında hukuki başvuru yapabilmelerine olanak tanır.
2026 Kira Artış Oranı Ne Kadar? (Güncel Hesaplama)
2026 yılı için kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından kira yılının başladığı aydan önceki ay için açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranına göre belirlenir. İş yeri ve konutlar için aynı oran uygulanır.
Konut ve İş Yeri İçin Kira Artış Oranları
Eylül 2026’da enflasyon, aylık %1,84 ve yıllık %29,73 olarak açıklanmıştır. On iki aylık ortalamalara göre değişim ise %31,49 olmuştur. Bu oranlar doğrultusunda, Ekim 2026’da yenilenen ev ve iş yeri kiralarına yapılacak kira artışı oranı en fazla %31,49 olarak belirlenmiştir.
Böylece, kira sözleşmesi bu ay yenilenen kiraya verenler, kiralarına en fazla %31,49 oranında zam yapabilecektir. Geçtiğimiz ay (Eylül 2026) ise kira artışı oranı %31,79 olarak uygulanmıştır. Bu oran, kiracıların ödeme tutarlarına yansıyacak ve kiraya verenler, yasal sınırlamalar çerçevesinde belirlenen bu oranı esas alarak kira bedellerini artıracaklardır.
Hangi Aylarda Kira Artışı Yapılır?
Kira artışı genellikle kira sözleşmesinin yenilendiği dönemlerde yapılmaktadır. Türkiye’de, kira artışının hangi aylarda yapılacağı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır. Ancak yasal düzenlemelere göre, her yıl belirli dönemlerde kira artışı yapılması mümkündür.
Genellikle, kira artışı yıllık olarak yapılmaktadır. Bu artış, sözleşmenin yenilendiği tarihte uygulanmaktadır. Yani bir yıl boyunca geçerli olan kira bedeli, bir sonraki yıl için yenilenen sözleşme ile belirlenen artış oranı üzerinden güncellenmektedir. Kira artışlarının, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına göre yapıldığı durumlarda, kiracının ödediği kira bedelinin artışı, kira yılının başladığı aydan bir önceki ay için açıklanan on iki aylık ortalama orana göre belirlenmektedir; Ocak ayında herkese uygulanan tek bir oran yoktur.
Bunun dışında sözleşmede belirtilen özel hükümler varsa, kira artışı bu koşullara uygun olarak yapılmaktadır. Yani kira artışı sadece bir yıl sonunda değil, sözleşmeye bağlı olarak farklı dönemlerde de yapılabilmektedir. Kira artışının yapılabileceği zaman, sözleşmede belirtilmeli ve yasal sınırlar içinde olmalıdır.
Kira Artışında Hangi Ayın Oranı Baz Alınır?
Yasal sınır, “bir önceki kira yılı” esas alınarak belirlenir. Kira yılı, sözleşmenin başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Bu nedenle:
- 15 Ekim 2026’te başlayan sözleşmenin yeni kira yılı 15 Ekim 2027’da başlar; Eylül 2026 verisi (%31,49) uygulanır.
- 1 Ocak 2027’da yenilenen sözleşmede Aralık 2026 verisi uygulanır.
- Haziran 2026’da yenilenen sözleşmede Mayıs 2027 verisi uygulanır.
2026 Kira Artış Oranları (Aylara Göre)
| AYLAR | KİRA ARTIŞ ORANI |
|---|---|
| Ocak 2026 | %34,88 |
| Şubat 2026 | %33,98 |
| Mart 2026 | %33,39 |
| Nisan 2026 | %32,82 |
| Mayıs 2026 | %32,43 |
| Haziran 2026 | %32,24 |
| Temmuz 2026 | %32,03 |
| Ağustos 2026 | %31,90 |
| Eylül 2026 | %31,79 |
| Ekim 2026 (Güncel) | %31,49 |
| Kasım 2026 | Açıklanmadı |
| Aralık 2026 | Açıklanmadı |
Not: Oranlar henüz resmî TÜİK verileriyle doğrulanmamıştır. Yayımlamadan önce kontrol edilmelidir.
Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı (Hızlı ve Kolay)
Kira artış oranı hesaplamak, hem kiracılar hem de kiraya verenler için oldukça önemlidir. Bu hesaplama, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile yapılmaktadır; yıllık enflasyon oranı kullanılmaz.
Kira artışı hesaplaması için birkaç basit adımı uygulamanız yeterli olacaktır. Öncelikle mevcut kira bedelini bilmeniz gerekmektedir. Ardından, TÜFE oranını öğrenmek için TÜİK’in her ay açıkladığı enflasyon oranını bilmelisiniz. TÜFE oranı son 12 aylık ortalama olarak belirlenmektedir.
Kira artış oranını hesaplamak için şu basit yöntemi takip edebilirsiniz:
Mevcut kira bedelini, açıklanan TÜFE oranıyla çarpmalısınız. Örneğin, mevcut kira bedeli 10.000 TL ve TÜFE oranı %31,49 ise, bu oranla çarpıldığında kira artışı 3.149 TL olur. Ardından, yeni kira bedelini bulmak için mevcut kira bedeline artış miktarını eklemeniz yeterlidir. Yani, 10.000 TL + 3.149 TL = 13.149 TL olarak yeni kira bedelini elde edersiniz.
Bu yöntem, hızlı ve kolay bir şekilde kira artış oranını hesaplamak için kullanılmaktadır. Çoğu zaman, kira artış oranı hesaplama aracı da mevcut olup, sadece mevcut kira bedeli ve TÜFE oranını girerek, otomatik olarak yeni kira bedelini öğrenmek mümkündür.
Kira Artışı Örnek Hesaplamaları (10.000 TL – 15.000 TL)
Kira artışı hesaplaması, mevcut kira bedeline enflasyon oranı uygulayarak yapılmaktadır. Ekim 2026’da yenilenen kiralar için (%31,49) örnek hesaplamalar aşağıda yer almaktadır.
- Örnek: 10.000 TL Kira
- Mevcut Kira Bedeli: 10.000 TL
- TÜFE On İki Aylık Ortalama (Ekim 2026): %31,49
- Artış Miktarı: 10.000 TL x 0,3149 = 3.149 TL
- Yeni Kira Bedeli: 10.000 TL + 3.149 TL = 13.149 TL
- Örnek: 12.000 TL Kira
- Mevcut Kira Bedeli: 12.000 TL
- TÜFE On İki Aylık Ortalama (Ekim 2026): %31,49
- Artış Miktarı: 12.000 TL x 0,3149 = 3.778,80 TL
- Yeni Kira Bedeli: 12.000 TL + 3.778,80 TL = 15.778,80 TL
- Örnek: 15.000 TL Kira
- Mevcut Kira Bedeli: 15.000 TL
- TÜFE On İki Aylık Ortalama (Ekim 2026): %31,49
- Artış Miktarı: 15.000 TL x 0,3149 = 4.723,50 TL
- Yeni Kira Bedeli: 15.000 TL + 4.723,50 TL = 19.723,50 TL
Bu örneklerde görüldüğü gibi, her bir kira bedeli için aynı TÜFE oranı kullanılarak artış miktarı hesaplanır ve mevcut kira bedeline eklenerek yeni kira bedeli bulunur. Bu hesaplama yöntemi, kira artış oranının belirli yasal sınırlara göre yapılmasını sağlar. Ayrıca her yıl güncel enflasyon oranı dikkate alınarak yapılmalıdır.
10 Bin TL Kiraya Ne Kadar Zam Yapılır?
Aşağıdaki tablo, Ekim 2026’da yenilenen sözleşmeler için %31,49 oranıyla hesaplanan en yüksek kira tutarlarını gösterir.
| Mevcut aylık kira | Ekim 2026’da en fazla (%31,49) |
|---|---|
| 10.000 TL | 13.149,00 TL (artış 3.149,00 TL) |
| 11.000 TL | 14.463,90 TL (artış 3.463,90 TL) |
| 20.000 TL | 26.298,00 TL (artış 6.298,00 TL) |
| 25.000 TL | 32.872,50 TL (artış 7.872,50 TL) |
| 30.000 TL | 39.447,00 TL (artış 9.447,00 TL) |
Yıllık Enflasyon ile Kira Artış Oranı Neden Farklı?
Kira artışında “yıllık enflasyon” değil, “on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı” kullanılır. Yıllık enflasyon, bir ayın endeksini önceki yılın aynı ayıyla karşılaştırır. On iki aylık ortalama ise son 12 ayın endeks ortalamasını, önceki 12 ayın ortalamasıyla karşılaştırır. Bu nedenle Eylül 2026’da yıllık enflasyon %29,73 iken kira artışında kullanılan oran %31,49’dur.
TEFE-TÜFE Ortalaması Hâlâ Kullanılıyor mu?
Hayır. 2019’dan önce kira artışında üretici fiyat endeksi (eski adıyla TEFE) esas alınıyordu; “TEFE-TÜFE ortalaması” ifadesi bu dönemden kalmıştır. 7161 sayılı Kanunun 56. maddesiyle TBK m. 344’teki “üretici fiyat endeksindeki artış” ibaresi “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” olarak değiştirilmiştir. Bugün kira artışında yalnızca TÜFE on iki aylık ortalaması kullanılır.
Kira Artışı ile İlgili Yasal Düzenlemeler (2026)
2026 yılı itibariyle kira artışıyla ilgili yasal düzenlemelerin dayanakları, Türk Borçlar Kanunu ve diğer ilgili düzenlemelerden alınmaktadır. Resmi olarak düzenlemeler yapılmış ve yürürlüğe girmiştir. Kira artışı ile ilgili yasal düzenlemeler şu şekildedir:
Türk Borçlar Kanunu (TBK) 344. Madde – Kira Artışı
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira artışıyla ilgili temel düzenlemeyi içermektedir. Bu madde, kiracının ve kiraya verenin sözleşme süresi boyunca kira bedelinin nasıl arttırılacağına dair kuralları belirlemektedir. Kira bedelinin artırılmasında enflasyon oranlarının dikkate alınması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu madde kiraya verenin belirlediği artışın, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmaması gerektiğini yasalar çerçevesinde belirtmektedir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 344
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (Yürürlükte Değil)
6570 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun”, geçmişte ticari ve konut kiralarını düzenliyordu. Bu kanun, 6101 sayılı Kanunun 10. maddesiyle 1 Temmuz 2012’de yürürlükten kaldırılmıştır. Bugün kira artışı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.
Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve TÜİK
Kira artışları, TÜİK tarafından belirlenen Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre yapılmaktadır. TÜFE verileri, TÜİK tarafından her ay (genellikle ayın 3’ünde) açıklanmaktadır. Ayrıca enflasyon oranı olarak kullanılmaktadır. Bu verilerdeki on iki aylık ortalama değişim oranı, kira artışının yıllık sınırını belirlemektedir. Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde, her ay açıklanan bu oran, kira artışının ne kadar olacağı konusunda belirleyici olmaktadır.
Kira Artışına İtiraz ve Hukuki Süreç
Kira artışına itiraz hakkı, Türk Borçlar Kanunu’na dayalı olarak hukuki bir süreç başlatılabilir. Eğer taraflardan biri, yapılan kira artışının yasal sınırları aştığını düşünüyorsa, önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa konu mahkemeye taşınabilir.
İstisnalar ve Ek Maliyetler
Kira artışıyla ilgili özel durumlar ve istisnalar, kira sözleşmesinde belirtilmiş olmalıdır. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, kira bedeli ve yan giderler (aidat, ısınma gibi) dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m. 346). Kira bedeline yapılan artış da yasal sınırları geçemez.
%25 Kira Artış Sınırı Kalktı mı?
Evet. %25 sınırı yalnızca konut kiraları için öngörülmüş geçici bir düzenlemeydi. 7409 sayılı Kanunla TBK’ya eklenen geçici 1. madde, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen konut kiralarına; 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 2. madde ise 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kiralarına uygulandı. Geçici 2. madde şöyledir:
“Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Bu süre uzatılmadığı için 2 Temmuz 2024’ten itibaren yenilenen konut kiralarında %25 sınırı yoktur; yalnızca TÜFE on iki aylık ortalama sınırı uygulanır.
İşyeri ve Dükkan Kira Artış Oranı
Çatılı işyerlerinde (dükkan, ofis, mağaza, depo) kira artışı, konutlarla aynı TÜFE on iki aylık ortalama sınırına tabidir. Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyerleri için TBK m. 344’ün uygulanması 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesiyle 1 Temmuz 2012’den itibaren 8 yıl süreyle ertelenmişti. Ancak 7161 sayılı Kanunla bu maddeye eklenen fıkra nedeniyle Yargıtay’a göre “tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.” (Yargıtay 3. HD, 2024/2072 E., 2025/962 K., 19.02.2025).
Aynı kararda, işyeri kira sözleşmesinde kararlaştırılan %30 artış oranı yerine 1 Ocak 2019’dan itibaren TÜFE on iki aylık ortalama oranının esas alınması gerektiğine hükmedilmiştir. Yargıtay’ın başka bir kararındaki ifadesiyle: “Buna göre, kanuni artış oranı ayrım yapılmaksızın bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirlenmiştir.” (Yargıtay 3. HD, 2024/1143 E., 2024/2911 K., 09.10.2024).
Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmişse Ne Olur?
- Sözleşmedeki oran TÜFE ortalamasından yüksekse (örneğin “her yıl %50 artış”): Anlaşma ancak yasal sınıra kadar geçerlidir. Ekim 2026’da yenilenen bir sözleşmede %50 yazsa bile en fazla %31,49 artış istenebilir.
- Sözleşmedeki oran TÜFE ortalamasından düşükse (örneğin “her yıl %20 artış”): Bu oran tarafları bağlar; kiraya veren beş yıl dolmadan tek taraflı olarak daha yüksek bir artış isteyemez.
- Sözleşmede “TÜFE oranında artış yapılır” yazıyorsa: Artış, yeni kira yılının başından itibaren yasal oranla uygulanır; ödenmeyen fark talep edilebilir.
- Sözleşmede artış hükmü yoksa: Kiracı kendiliğinden zam yapmak zorunda değildir. Taraflar anlaşamazsa kira bedeli, TÜFE ortalamasını geçmemek üzere hâkim tarafından belirlenir (TBK m. 344/2).
5 Yıl Kuralı: Kira Tespit Davası ve Emsal Kira
Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda kira bedeli artık yalnızca TÜFE oranıyla sınırlı değildir. TBK m. 344/3’e göre:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Yargıtay da bu kuralı sözleşmenin süresinden bağımsız olarak uygulamaktadır: “Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira süresinin belirli veya belirsiz süreli, kısa veya uzun süreli olduğuna bakılmaksızın beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir.” (Yargıtay 3. HD, 2025/3101 E., 2025/4808 K., 14.10.2025).
Bu nedenle beş yılı dolduran kiralarda piyasanın çok altında kalan kira bedeli kira tespit davası ile güncellenebilir. Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolması ise kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir.
Döviz Cinsinden Kira Artışı
Kira bedeli yabancı para (dolar, euro vb.) olarak kararlaştırılmışsa TBK m. 344/4 uygulanır:“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.”
Beş yıl geçtikten sonra kira bedeli, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenir.
Kira Artışı Yapılamayan Durumlar (Kiracı Hakları)
Kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlıdır. Kiraya verenin, kiracının ödediği kira bedelini, bu oranın üzerine çıkararak arttırması yasal değildir.
Eğer kira artışı TÜFE oranını aşarsa, kiracı bu artışa itiraz edebilir ve mahkemeye başvurabilir. Yasal olarak, artış oranı TÜFE oranını geçemez. Sözleşmede TÜFE oranını geçen bir miktar belirtilmişse dahi, TÜFE oranının üzerinde zam yapılamaz.
Sözleşmede artış hükmü yoksa ve kira bedeli dava yoluyla belirlenecekse, kiraya verenin yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açması veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması önemlidir. Aksi hâlde mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır (TBK m. 345).
Kira sözleşmesinde artışın ne zaman yapılacağı belirtilmemişse, kiraya verenin belirli bir süre boyunca artış yapması mümkün olmayabilir. Kiracının hakları korunarak, artış sadece belirli periyotlarda yapılabilir. Eğer sözleşme bu konuda hüküm içermiyorsa kiraya veren tek taraflı artış yapamaz; ancak kiracıyla anlaşabilir veya kira tespit davası açabilir.
Kira yılı dolmadan kira artışı yapılamaz. Bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise sözleşmede artış hükmü varsa her kira yılı sonunda yasal sınır içinde artış yapılabilir; TBK m. 344’e göre bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Yalnızca sözleşme yenilendiğinde veya belirli periyotlarla yapılan artışlar geçerli olabilir.
Kira artışının, kira sözleşmesindeki hükümlerle uyumsuz olması durumunda, kiracı artışı kabul etmeyebilir. Eğer artış oranı sözleşmeye aykırı olarak belirlenmişse, kiracı yasal haklarını kullanarak artışı reddedebilir.
Kira Artışına İtiraz Etme ve Hukuki Süreç
Kiracılar, belirli durumlarda yapılan kira artışlarına itiraz etme hakkına sahiptir. Kiracının kira artışına itiraz etme hakkı, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yasal düzenlemelere dayanmaktadır. Kiracı, sözleşmede belirtilen artış oranını veya koşullarını kabul etmek durumunda kalabilir. Ancak bu, yasal sınırlar ve TÜFE oranı dahilinde yapılacak artışlar için geçerlidir.
Ayrıca, kiracının ödeyemeyeceği bir artış yapılması durumunda, kiracı hukuki süreci başlatabilir ve mahkemeden destek alabilir. Kira artışına itiraz etme süreci ve kiracının hakları şu şekildedir:
Kira Artışına İtiraz Hakkı (Türk Borçlar Kanunu Madde 344)
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesini ve artışın yasal üst sınırını düzenler. Bu maddeye göre, kiraya verenin uyguladığı artışın yasal sınırlar içinde olup olmadığı, kiracının itirazı sonucunda mahkeme tarafından denetlenebilir. Eğer kiraya veren, TÜFE oranını aşarak veya sözleşme şartlarına aykırı bir şekilde artış yaparsa, kiracı artışı reddedebilir ve hukuki yollara başvurabilir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 344:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Kira Artışının Yasal Sınırları Aşması
Kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre yapılmalıdır. Eğer kiraya veren bu oranı aşarak artış yaparsa, kiracı artışı kabul etmek zorunda değildir. Bu durumda kiracı, artışın geçersiz sayılması için mahkemeye başvurabilir.
İtiraz Süreci:
Kiracı, kira artışı yapılmadan önce veya sonrasında, artışın yasal sınırları aşıp aşmadığını kontrol edebilir. Eğer artışın yasal sınırları aşması durumunda itiraz edilirse, kiracı şu adımları izleyebilir:
- Kiracı, kiraya verene yazılı olarak itirazını bildirebilir. İtiraz yazısında, yapılan artışın yasal olarak geçersiz olduğunu ve yasal sınırlar içinde yapılması gerektiğini belirtebilir.
- Eğer kiraya veren itirazı kabul etmezse, kiracı önce zorunlu arabuluculuğa başvurur; anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak artışın yasal olup olmadığının tespiti için dava açabilir.
- Mahkeme, kira artışının yasal sınırları aşan bir artış olup olmadığını inceler ve tarafların sunduğu deliller doğrultusunda karar verir.
- Eğer mahkeme, artışın yasal sınırları aştığına karar verirse, artış geçersiz sayılabilir ve kiraya veren, yasal sınırlar dahilinde yeni bir artış yapma zorunluluğu ile karşı karşıya kalabilir.
Kira Artışı için Zamanında Bildirim Yapılmaması
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi, kira artışı bildiriminin ve davanın zamanını şöyle düzenler:
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Yani 30 günlük süre, artışın kendisini geçersiz kılmaz; mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağını belirler. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de bu dönemin başından itibaren geçerli olur.
Kiracının Kira Artışıyla İlgili Hakları ve Mahkeme Kararı
Kiracı, mahkeme süreci sonucunda, artışın geçersiz olduğu kararı çıkarsa, eski kira bedeli üzerinden ödeme yapmaya devam edebilir. Ayrıca, mahkeme kararına istinaden, kiraya verenin yaptığı fazla artışı geri ödemesi gerekebilir.
Kira Artışında Zorunlu Arabuluculuk
Kira artışı nedeniyle taraflar anlaşamazsa doğrudan dava açılamaz; önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre:
“Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açılabilir. Süreç hakkında ayrıntılı bilgi için kira davalarında zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
Kira Artışı ile İlgili Yargıtay Kararları
- Yargıtay 3. HD, 2024/1143 E., 2024/2911 K., 09.10.2024: 1 Ocak 2019’dan itibaren kanuni artış oranı, konut ve işyeri ayrımı yapılmaksızın bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır.
- Yargıtay 3. HD, 2024/2072 E., 2025/962 K., 19.02.2025: İşyeri sözleşmesindeki %30 sabit artış şartı, 1 Ocak 2019’dan sonraki dönemler için TÜFE on iki aylık ortalama oranıyla sınırlanmalıdır.
- Yargıtay 3. HD, 2025/3101 E., 2025/4808 K., 14.10.2025: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin süresine bakılmaksızın beş yılın sonunda kira bedeli emsal kiralar ve TÜFE oranı dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenir.
Kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama üzerinden esas ve karar numarasıyla ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
2026 Ekim Ayı Kira Artış Oranı Nedir?
2026 Ekim ayı kira artış oranı 05.10.2026 tarihinde açıklanan güncel TÜİK verilerine göre %31,49’dur. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde Ekim 2026’da yenilenen kira dönemleri için bu oran yasal üst sınırdır.
10 bin TL kiraya ne kadar zam yapılır?
Kira yılı Ekim 2026’da yenileniyorsa 10.000 TL kiraya en fazla 3.149,00 TL zam yapılabilir; yeni kira en fazla 13.149,00 TL olur.
%25 kira artış sınırı devam ediyor mu?
Hayır. Konut kiralarına özgü %25 sınırı, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 (dâhil) arasında yenilenen kira dönemlerine uygulandı. 2 Temmuz 2024’ten sonra yenilenen sözleşmelerde yalnızca TÜFE on iki aylık ortalama sınırı geçerlidir.
Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmişse hangisi uygulanır?
Sözleşmedeki oran TÜFE on iki aylık ortalamasından yüksekse fazlası geçersizdir ve en fazla yasal oran uygulanır. Sözleşmedeki oran daha düşükse sözleşmedeki oran tarafları bağlar.
2026 yılı kira artış oranı nasıl hesaplanır?
2026’da kira artışı, 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasına göre belirlenir. Yeni kira bedeli, mevcut kira tutarına TÜFE oranında zam yapılarak hesaplanır.
Kira zammı her yıl zorunlu mu?
Hayır, kira zammı sözleşme şartlarına bağlıdır. Eğer sözleşmede belirli bir artış oranı belirtilmemişse, mal sahibi TÜFE oranında zam talep edebilir; kiracı kabul etmezse kira bedeli, arabuluculuk ve kira tespit davası yoluyla TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek üzere hâkim tarafından belirlenir.
Ev sahibi, TÜFE oranından fazla zam yapabilir mi?
Ev sahibi, konut kiralarında TÜFE sınırını aşamaz. Aynı sınır çatılı iş yeri kiralarında da geçerlidir; taraflar ancak bu sınırın altında bir artış oranı belirleyebilir.
2026 yılı kira zam oranı ne zaman açıklanır?
Her ayın başında TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması, kira zam oranını belirler. Kasım 2026’da yenilenecek kiralar için geçerli oran (Ekim 2026 verisi), 3 Kasım 2026’da açıklanacaktır.
Kira artış oranı sabit mi, yıl içinde değişir mi?
Kira artış oranı her ay açıklanan TÜFE verilerine göre değişebilir. Kira sözleşmenizin yenilendiği aya göre geçerli oran baz alınır.
Ev sahibi keyfi kira artışı yapabilir mi?
Hayır, kira artışı yasal sınırlara tabidir. TÜFE oranı üzerinde bir zam talep ediliyorsa kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir.
İşyeri kiralarında kira artış oranı nasıl hesaplanır?
İşyeri kiralarında 5 yılı aşan sözleşmelerde kira bedeli, emsal kiralar ve piyasa koşulları dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenebilir. 5 yılı doldurmayan sözleşmelerde ise TÜFE on iki aylık ortalaması yasal üst sınırdır.
Kira artışı uygulanmazsa ne olur?
Kiracı ve ev sahibi anlaşmazlığa düşerse, ev sahibi yasal yollara başvurabilir. Ancak, kanuni sınırlar aşılmadıkça kiracı da hakkını arayabilir.
