Kiracı tahliye davası, kiralananın tahliyesi, birikmiş kira alacağının tahsili, kira alacaklarına ilişkin icra takibi yapılması, ev sahibi tarafından başlatılan icra takibine itiraz edilmesi, kira sözleşmelerinin hazırlanması, ihtarname örneklerinin hazırlanması, ödenmeyen kira bedelinin tahsili için hukuk ofisimizle hemen iletişime geçebilirsiniz. Ev sahibi kiracısını Kanun’da gösterilen sayılı sebeplerin varlığı halinde tahliye edebilir. Kiracının tahliyesini gerektiren sebepler yoksa bu hususta kira tespit davası açılarak ev sahibinin hak kaybının önlenmesi amaçlanır.
Kira sözleşmesine ait hükümler Türk Borçlar Kanunu 299’da belirtilmiştir. Bu maddeye göre ‘Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyi kullanmasını veya kullanmamakla birlikte ondan faydalanmasını kiracıya bıraktığı, kiracının da karşılık olarak kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir.’
Kira sözleşmesinin belirli mi belirsiz mi süreli mi olduğu kiracı tahliye davası açısından büyük önem arz etmektedir. Belirli süreli kira sözleşmesinde süre bittikten sonra kiracı tahliye davası açılarak sürenin bitimine rağmen kiracının taşınmazı haksız olarak işgal ettiği sebebine dayanılırken, belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiraya ihtar gönderilmesi, usul şartlarının sağlanıp sağlanmadığına bakılır.
Kiracı tahliye davalarında dikkat edilecek en önemli husus kiracı ve ev sahibi arasında yapılan kira sözleşmeleridir. Türk Borçlar Kanunu Madde 300 gereğince Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süre ile yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, taahhüt edilen sözleşme tarihinin bitmesinden 15 gün önce sözleşmenin biteceğine ve yenilenmeyeceğine dair taahhütte bulunması gerekir aksi taktirde sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha uzamış olur.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde; kiraya veren kiracıya ne kadar süre ile oturma hakkı verdiğini açıkça belirtir. Belirli süreli sözleşme; 1 yıl, 5 yıl, 10 yıl, 50 yıl süreli olabilir. Sürenin uzunluğu kiracıya malın sahibi olma hakkını vermez. Ancak kira sözleşmesinin belirli olması kiracı tahliye davası açısından kolaylık sağlar. Çünkü kiracı kira sözleşmesindeki sürenin bitiminden itibaren kiraladığı taşınmazı, taşınırı iade etmek zorundadır.
Belirli süreli sözleşme TBK Madde 327 gereğince belirli süreli sözleşmelerin geçmesiyle kendiliğinden sona erek, ancak taraflar sözleşmeyi iptal edecek herhangi bir hamle yapmaz ise belirsiz sözleşmeye döner.
Belirli süreli kira sözleşmesinde TBK MAD 347 gereğince kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce noter ihtarı gönderilerek kiracının bildirimde bulunması gerekir. Aksi taktirde 1 yıl süre için sözleşme uzamaktadır. Sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmemekte yalnızca aynı şartlarda bir yıl süreli olarak uzamaktadır.
Belirli süre belirtilmeyen sözleşmeler belirsiz süreli kira sözleşmesidir. Dolayısıyla belirsiz sözleşmeli kira sözleşmelerinde taraflarca herhangi bir sözleşme süresi kararlaştırılmamıştır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin kuruluş tarihi bellidir ancak biteceği tarih belli değildir. Bu sebeple belirsiz kira sözleşmelerinde tarafların sözleşmenin bitim tarihini kiracı kiraladığı taşınmazı boşaltarak, ev sahibi ise kiracısına sözleşmenin fesih tarihini bildirerek sözleşmeleri bitirir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 347 gereğince kiracıyı bildirim yoluyla tahliye edilebileceği düzenlenmiştir. Konut ve işyeri (kapalı alan) kiralarında, sözleşme süresinin bitimine 15 gün kala kiracı tarafından fesih yolu ile sonlandırılabilir. Kiraya veren (ev sahibi) sözleşme süresinin bittiğini varsayarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, uzama süresinin bitimine 3 ay kala fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira sözleşmesinde tahliye taahhüdü yer alsa dahi kanun hükmü emredici nitelikte olduğundan kiraya veren (ev sahibi) süre bitimine dayanarak tahliye talep edemez. İlgili Yargıtay kararları için içeriği okumaya devam ediniz.
Kiracıyı bildirim yolu ile tahliye edemiyorsanız tahliye talepli dava açmanız gerekir. Tahliye davası kiraya veren ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ayrılır. Türk Borçlar Kanunu 350 ve 352 maddelerinde tahliye taleplerinde bulunmuştur. Kiracı Tahliye Davası ev sahibinin talebi doğrultusunda açılacaksa eğer aşağıdaki gerekçelerden biri mutlaka bulunmalıdır. Ev sahibi (kiraya veren) tarafından
1- Kiracı, kira ücretini tam ve zamanında yatırmıyorsa;
Kiracı, kira borcunu gereği gibi yerine getirmez ise kiracıya 30 günden az olmamak şartıyla süre verebilir. Bu süreye rağmen kira borcu ödenmez ise ev sahibi (kiralayan) kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir.
2- Ev sahibinin alt veya üst soyunun zorunlu olarak konutta kalması gerekiyorsa;
Ev sahibinin, kiralayanın altsoyu yani çocukları, torunları veya annesi babası, büyükanne ve büyükbabası veya kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu şahısların zorunlu olarak evi kullanması gerekiyor ise kiracı tahliye davası açılabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus zorunluluk kavramının ispatlanmasıdır. Bu ispat için salt beyan yetersiz kalmakta; Yargıtay kararlarına dayanılarak haklı bir gerekçe sunulması gerekmektedir. Örneğin zorunluluk halinden bahsedebilmek için ev sahibinin kiracının oturduğu mülkiyet dışında başkaca bir mülkiyeti bulunmaması gerekir. Eğer zorunluluk sebebiyle kiracı tahliye edildikten sonra bu zorunluluk halinin gerçeğe aykırı olduğu anlaşılır ise kiracı uğradığı zararlardan ötürü tazminat davası açabilir. Bu tazminat kiracının yeni taşındığı evin kira değeri daha yüksek ise kira değeri farkını alabilir. Ayrıca tahliye davası haksız açılmış olacağı için bu sebeple ödediği ücret bedellerini de tazminat kalemi olarak talep edebilir.
3-Ev sahibi (kiralayan) kiradaki taşınmazın esaslı onarımı gerekiyorsa;
Kiraya veren taşınmazın kullanılamayacak durumda olması veya hukuk dilinde esaslı onarım yapılacak olması halinde kiracı tahliye davası açılabilir. Böyle bir durumda evin onarımının yapılabilmesi için zorunlu olarak bir taşınmazın boşaltılması gereklidir. Kiracının çıkarılmasına gerek olmayan, küçük, önemsiz tadilatlar için kiracı tahliye davası açılması hakkın kötüye kullanımı olacaktır. Aynı zamanda mahkemeden ret kararı da verilebilecektir. Ayrıca boşaltılan taşınmaz kesinlikle yeni bir kiracıya verilmemelidir. Aksi durum hakkın kötüye kullanımı olduğundan kiracı açısından dava açma hakkı doğar. Kiracı, gerçeğe aykırı beyanda bulunan ev sahibi hakkında tazminat davası açabilecektir.
Kiralanan evin satılması yeni malik için mevcutta bulunan kiracıyı doğrudan çıkarma hakkı vermez. Kiracısı mevcutta bulunan bir taşınmazı satın alan kişi yani yeni malik tıpkı ev sahibine, kiracı tahliye davası açma hakkı veren haklı sebeplere dayanarak dava açabilir. Kiralanan taşınmazı satın alan yeni ev sahibinin alt veya üst soyu taşınmazın tapuda adına tescil edilmesinden itibaren 1 ay içerisinde kiracısına ihtarname veya iadeli taahhüt mektubu ile yazılı olmak kaydı ile durumu bildirmelidir.
Yazılı bildirimin kiraya verenin taşınmazı kendisine devrettiğini belirtmelidir. Kira bedelinin bundan sonra yeni malike ödenmesi gerektiğini bildirmelidir. Bununla birlikte banka bilgileri de eklenmelidir. 1 ay içerisinde bildirimde bulunması gereken yeni malik ; taşınmazı satın aldıktan 6 ay sonra kira sözleşmesinin sona erdiğine dair kiracı tahliye davası açabilir. Kiracı tahliye davası açmak için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi iken görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kiracı, kiraladığı taşınmazı belirli bir süre sonunda boşaltacağını taahhüt etmiş ancak boşaltmamış ise verilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya kiracı tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kira tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için belirli usul şartları vardır. Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Tarihi belli olmalıdır. Kiracı taahhütnameyi hür iradesi ile imzalamalıdır. Kiracıya dayatma yoluyla imzalatılan taahhütnamelerin herhangi bir geçerliliği olmayacaktır.
1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira bedeli ödenmez ise kiracıya 2 haklı ihtarda bulunulmuş olması gerekir. Kiraya veren kişi 2 haklı ihtarda bulunmuş ise son ihtarından itibaren başlamak üzere 1 ay içerisinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirecek şekilde kiracı tahliye davası açılabilir.
1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise 1 yıl ve uzun süredir kira yılını aşan kira bedeli ödenmediği taktirde 2 haklı ihtara dayanarak dava açabilir. Dava açma tarihi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açmalıdır.
Kiracı tahliye davası açılabilmesi için kiracıya yazılı ihtarda bulunulmalıdır. Kira tahliye davası açmak için noterden ihtar göndermesiniz dahi kira alacağı için başlatılan icra takibi de ihtar hükmüne geçecektir.
DİKKAT: Kira sözleşmesinin haklı sebeple bitirilmesine yönelik kiracı tahliye davası açmak için gereken 2 haklı ihtar aynı kira dönemine ait olmalıdır. Şöyle ki kira sözleşmesinin takip eden bir yıl içerisinde en az 2 kere kira bedeli ödenmemiş olmalıdır.
Kira sözleşmelerine ilişkin hukuki uyuşmazlıklara bakmakla görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, davalının yer mahkemesi, sözleşmenin ifa yeri yetkili mahkeme olarak seçilebilir.
Kira sözleşmesinin tarafları tacir ise yetki sözleşmesi ile kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkemeyi belirleyebilirler.
Tahliye davalarında harçlar nisbi harca tabidir. Tahliye davası açılırken yıllık kira bedeli üzerinden nisbi oranda dava harçları alınır.
Kira Davası ne zaman sonuçlanır konulu videomuz için linke tıklayabilirsiniz. Mahkemelerin iş yoğunluğu özellikle büyükşehirlerde duruşma aralıklarının uzun sürmesine, dava süresinde değişikliğe neden olmaktadır, bu sebeple net bir tarih vermek mümkün değildir. İstanbul ilinde görülen kiracı tahliye davalarının değişmekle birlikte 2 yıl ila 4 yıl arasında sürdüğünü ifade edebiliriz. Bu süreç içerisinde ev sahibinin uğradığı zararlar maddi tazminat kalemi olarak kiracıdan talep edilebilmektedir.
Kiracı tahliye davalarının sonucunda mahkeme davanın kabulüne kiracının tahliyesine karar verebilir. Böyle bir durumda mahkeme ilamı icra takibine konularak kiracıdan zararlar tahsil edildiği gibi kiracının konutu boşaltması da sağlanacaktır.
Çok önemli bir hususta kiracı tahliye davalarında yerel mahkemenin verdiği kararın kesinleşmesine gerek olmadan icra takibine konulabilmesi yani kiracının tahliye edilmesinin sağlanmasıdır. Aynı zamanda ilamlı icra takibine kiracının itiraz hakkı dolmadığından yalnızca usulüne uygun tebligat yapılması tahliye işlemi için yeterli olacaktır.
İSTANBUL NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI:
ADRES:
DAVALI:
ADRES:
KONU: Kiracının tahliyesine yönelik taleplerimizi içerir.
AÇIKLAMALAR:
1- Davacı müvekkile ait olan konut üzerinde davalı kiracı ile aralarında …/…./…. tarihinde aylık 10.000 TL bedelli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
2-Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin sona ermesine yakın …./…./…. tarihinde noterden gönderilen ispatı mümkün belge ile sözleşmenin bir sonraki yıl için yenilenmeyeceğini bildirmiştir. İhtarnamede belirtilen hali ile sözleşme süresinin sona ermesi ile davaya konu taşınmazın tahliye edilerek anahtar tesliminde bulunulması gerektiği belirtilmiştir.
3-Kira sözleşmesinin sona erdiği bildirilmesine rağmen hükümlere uyulmamış olduğundan sözleşme hükümleri ihlal edilmiş, davacı müvekkil zarara uğramıştır.
SONUÇ VE TALEP
Yukarıda belirtilen sebepler doğrultusunda, ilgili kira sözleşmesinin feshi ile birlikte taşınmazın tahliyesine karar verilmesini vekaleten talep ederim.
DAVACI VEKİLİ
‘kiraya veren alacaklı kira alacağının tahsili için tahliye talepli başlattığı icra takibine kiracının 01.09.2016 tarihinde anahtar teslim etmesinden ötürü borcu olmadığını beyanı ile icra dairesine itiraz etmesi üzerine, kiraya verenin itirazın kaldırılması istemiyle başvurduğu, mahkemece yıllık kira bedeli konusunda anlaşma olmamasından ötürü önceki yıl kira bedeli olan 120.000 TL ve işlemiş faiz yönünden itirazın kaldırılmasına karar verildiği, kiracı ve kiraya verenin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine BAM kararınca kiracının icra dairesine aylık kira bedeli konusunda itiraz etmemesinden ötürü İKK Madde 63 gereğince icra mahkemesinde iddiasını genişletemeyeceğinden bahisle ilk derece mahkemesi kararını kaldırarak takip konusu alacağın tamamı yönünden itirazın kaldırılmasına karar verdiği, karara karşı borçlu kiracının temyiz yoluna başvurduğu anlaşılmaktadır.
TBK madde 347. gereğince ”Konut ve çatılı iş yerleri kiralarında kiracı, belirli süreli iş sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” hükmünü içermektedir.
Konut ve çatılı iş yeri sözleşmelerinde TBK Madde 347/1 gereğince en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı şartlarda birer yıl uzamış sayılır. Bu nedenle konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının taşınmazı tahliye etmediği veya tahliyeye ilişkin mahkeme kararı olmadığı taktirde, sözleşmenin uzadığını kabul etmek gerekir. Kiralananın tahliye edildiği (kiracının kiralananı iade etme borcunu yerine getirdiği) kabul edilebilmesi için fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar edilmelidir.
Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracının yapması gereken mahkemeden bu yolla tevdi mahalli tayinini isteyip; tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektedir.
Kiracının kiralananı iade borcu ancak bu şekilde durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi taktirde kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder.
Somut olayda; kiracı ve kiraya veren arasındaki 01.06.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konut-yalı dairesi kirasına ilişkin olup, sözleşme süresinin 1 yıl olduğu, kira bedelinin her yılın mayıs ayı 25 inde ödenmesi ve sözleşmenin yenilenmesi halinde kira bedelinin 120.000 TL olacağı konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde yeni kira dönemi başlamadan en az bir ay evvel bildirimde bulunarak kiralananın boşaltılabileceği aksi halde tüm kira bedellerinden sorumlu olunacağı şartları yer almışsa da TBK Madde 347 maddesi uyarınca bu sürenin en az 15 gün olması gerektiğinden, kiracı aleyhine kanuna aykırı olarak yapılan bu düzenleme onu bağlamayacaktır. Kiraya veren, anahtarın 01.06.2019 tarihinde teslim edilmediğini, …5.Noterliğinin 23476 yevmiye numaralı anahtar teslim tutanağının tebliğ tarihi olan 26.07.2019 tarihinde anahtarın teslim alındığı beyan etmiş olmakla kiracı tarafından aksi yazılı delille ispatlanamadığından anahtar teslim tarihi bakımından kiraya verenin beyan ettiği tebliğ tarihi esas alınmalıdır.
Yine takip talebinde 1 yıllık kira bedeli üzerinden alacak talebinde bulunulmuşsa da kiracı ancak tahliye tarihine kadar olan kira parasından sorumlu tutulabilir. Tahliye tarihinden sonraki alacak istemi, tazminat hukukunu ilgilendirdiğinden ve alacağın tespiti yargılamayı gerektirdiğinden, dar yetkili icra mahkemesinde tahliye sonrasına ilişkin istemin reddine karar verilmesi gerekir. Alacaklının icra takibinde dayandığı kira sözleşmesinde 2. yıldan sonra kira bedelinin arttırılacağına ilişkin taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamış olup, önceki dönem kira bedeli konusunda anlaşma yapılmadığı anlaşıldığından İKK 63.Madde hükmü gereği borçlu kiracı senet metninden anlaşılan itiraz sebebini değiştirebilir ve genişletebilir.
O halde bölge adliye mahkemesince, kiracının yeni kira döneminin başlangıcından itibaren anahtar tesliminin kiraya verene bildirildiği tarih olarak kabul edilen tahliye tarihine kadar önceki dönem yıllık kira bedeli 120.000 TL üzerinden hesaplanacak kira borcundan sorumlu olduğu gözetilmek suretiyle bu miktara yönelik itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken itirazın tamamen kaldırılması yolunda hüküm tesisi isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir. (12 HD. 09.06.2021-1931/6252E.)
Eserçelik Hukuk Bürosu; İstanbul ilinde faaliyet gösteren ve Avukat Doğa Eser Eserçelik tarafından başta sağlık ve boşanma hukuku alanında hizmet veren İstanbul Hukuk Bürosudur.
