av.esercelikeser@gmail.com
0553 306 70 53
av.esercelikeser@gmail.com
0553 306 70 53
İş yeri olarak kullanılacak bir gayrimenkulün kiralanması, taraflar için kira bedelinin ödenmesinin ötesinde önemli vergisel yükümlülükleri de beraberinde getirir. Özellikle ticari kira sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan “net kira” ve “brüt kira” kavramlarının arasındaki temel fark da tam olarak bu noktada, yani kira stopajında ortaya çıkar.
Mülk sahibinin gelir vergisinin, henüz gelir eline geçmeden kiracı tarafından kaynaktan kesilerek ödenmesi esasına dayanan stopaj, ticari kiralamaların en kritik finansal detaylarından biridir. 2025 yılına ait güncel oranlar ve bu kesintinin nasıl hesaplanacağı, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin yasal sorumluluklarını eksiksiz yerine getirebilmesi için büyük önem taşımaktadır.
Bu yazıda kira stopaj hesaplama ile ilgili en çok merak edilen konulara açıklık getirdik. Konu ile ilgili danışmanlık hizmeti almak isterseniz, şirket avukatlığı yapan Avukat Doğa Eser Eserçelik ile iletişime geçebilirsiniz.
Stopaj, sözlük anlamı olarak “ön kesinti” demektir. Kira stopajı denildiği takdirde ise stopaj, gelir vergisine veya kurumlar vergisine tabi bir kazançtan, kaynağında kesilen gelir vergisidir. Ticari maksatlar ile kiralanan, misal olarak iş yeri olarak kullanma amacı ile kiralanmış olan gayrimenkullerde brüt kira bedelleri üzerinden hesaplanmak suretiyle tahsil edilen bir vergi türüdür. Gayrimenkulu, yani ilgili taşınmazı kiralayan taraf, brüt kira bedeli üzerinden hesaplanan ve kanunen belirlenmiş olan stopaj oranı doğrultusunda hesaplanan stopajı, vergi dairesine ödemek ile yükümlüdür.
Kira stopajı, gelir vergisi düzenlemelerine göre kiracılar ile taşınmaz sahipleri arasında gerçekleştirilen kira işlemlerinde uygulanan bir vergi kesintisi yöntemi olup, kiracının kira bedelini öderken, söz konusu olan bedelin kanunen belirlenmiş olan oranını vergi olarak kesmek suretiyle vergi dairelerine ödemesini gerektirmektedir. Gelir veya Kurumlar Vergisi’ne tabi ödemelerin, işverenlerden çalışanlara ödenmesi esnasında, kanunların belirlemiş olduğu oranlarda kaynağından kesilir. İşi yapan adına vergi dairesine yatırılır.
Mevcut vergi sistemimizde stopaj olarak bilinmekte olan yöntem, 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) üçüncü bölümünde düzenlenmiştir. Söz konusu bu yöntemin temek maksadı, ilgili gelirin henüz sahibinin eline geçmeden evvel, ödemeyi yapan kaynakta vergilendirilmesidir. Kira ödemelerine ilişkin stopaj, bahsi geçen kanunun 94. maddesinde ele alınmaktadır.
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 94. maddesi, kimlerin vergi tevkifatı yapmak ile yükümlü olduğunu saydıktan sonra, hangi ödemeler üzerinden tevkifat yapılacağını bentler halinde sıralar. Söz konusu kanunun ilgili maddesi şu şekildedir:
GVK Madde 94: Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.
Bu kanun maddesinin 5 numaralı bendin (a) alt bendinde “70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden,” şeklinde bir tanım karşımıza çıkmaktadır. Söz konusu kanunun ilgili maddesi şu şekildedir:
Gayrimenkul sermaye iradının tarifi:
Madde 70 – Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:
(Değişik: 4/12/1985-3239/55 md.) Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.
(Değişik: 4/12/1985-3239/55 md.) Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.
(Değişik: 24/12/1980-2361/49 md.) Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alnan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri bu kanunun uygulanmasında gayrimenkul sermaye iradı addolunur.
Söz konusu iş yerinin sahibi ile kiralayan arasında yapılan sözleşmede ilgili kira bedeli brüt olarak yahut net olarak belirtilmektedir. Kontratta net tutar olarak belirtilen miktar, kiracının iş yeri sahibine ödeyecek olduğu tutardır. Brüt tutar ise, kiracının iş yeri sahibine ödeyecek olduğu miktara stopaj kesintisinin eklenmesi ile elde edilmekte olan tutardır. Stopaj hesaplama yapabilmek için bu iki tutardan birinin biliniyor olması yeterlidir.
Kira stopaj oranı, devlet tarafından brüt kira tutarının beşte biri, yani %20’si olarak belirlenmiştir. Ticari maksat ile kiralanan, iş yeri olarak kullanılan kiralanmış taşınmazların brüt kira bedelinin beşte biri, yani %20’si üzerinden hesaplanan kira stopajı, kiracı tarafından düzenli olarak vergi dairesine ödenmelidir. Kısacası stopaj hesaplama, bu oran üzerinden yapılmaktadır.
Örnek bir stopaj hesaplama olarak, bir aylık kira bedeli 30.000 Türk Lirası olan bir iş yeri için brüt kira bedeli 30.000 Türk Lirasıdır. Bu bedelin beşte biri, yani %20’si hesaplanır. İlgili tutar olan 30.000 Türk Lirası için bu 6.000 Türk Lirası olacaktır. Bu bağlamda kiracı, her ay boyunca 6.000 Türk Lirası kira stopajını vergi dairesine ödemek zorundadır. Geriye kalmakta olan 24.000 Türk Lirası ise net kira tutarıdır. Bu tutar, kiracı tarafından mal sahibine ödenmektedir. Stopaj hesaplama işlemi bu şekilde yapılır.
Şayet kontratta bahsi geçen kira tutarı net kira ise, net kira tutarının 0,8’e bölünmesi ile, yahut 1,25 ile çarpılması ile brüt kira bedeli elde edilir. Sayısal olarak örneklemek gerekirse, net kira tutarı 20.000 Türk Lirası olduğunda brüt kira tutarı 20.000 x 1,25 = 25.000 Türk Lirası olacaktır. Aynı sonuca net kira tutarı olan tutarı 0,8’e bölerek, yani 20.000 / 0,8 = 25.000 işlemini yaparak da ulaşabiliriz. Stopaj hesaplama sonucu ise bulmuş olduğumuz brüt kira bedelinin beşte birine, yani %20 kadarına eşit olacaktır. Bu bağlamda ilgili örnekteki brüt tutar olan 25.000 Türk Lirasının stopajı 25.000 / 5 = 5.000 Türk Lirası olarak hesaplanacaktır.
Eğer ilgili kontratta bahsi geçen kira tutarı brüt kira ise, brüt kira tutarının beşte birinin, yani %20 kadarının hesaplanması suretiyle ilgili vergi tutarı elde edilir. Stopaj hesaplama yapılırken, matematiksel işlemlerde kolaylık sağlaması açısından ilgili brüt tutar, 5’e bölünebilir. Brüt kira bedelinden stopaj hesaplama sonucunda hesaplanan stopaj tutarının çıkarılması ile de mal sahibine ödenmesi gereken net kira bedeli elde edilmiş olur. Sayısal olarak örneklemek gerekirse, Brüt kira bedeli 25.000 Türk Lirası olduğu takdirde, stopaj tutarı 25.000 / 5 = 5.000 Türk Lirası olarak hesaplanacaktır. Brüt kira bedeli olan 25.000 Türk Lirasından, hesaplamış olduğumuz 5.000 Türk Lirası çıkarıldığı takdirde ise net kira tutarı 20.000 Türk Lirası olarak bulunacaktır.
İlgili stopaj tutarı bilindiği takdirde, söz konusu tutarın 4 ile çarpılması ile net kira bedeli, 5 ile çarpılması ile ise brüt kira bedeli elde edilecektir. Sayısal örnek vermek gerekirse, stopaj tutarı 5.000 Türk Lirası olarak biliniyor ise, 5.000 x 4 = 20.000 Türk Lirası işlemini yaparak net kira bedeli bulunur. Aynı şekilde, şayet söz konusu vergi tutarını 5 ile çarparsak, yani 5.000 x 5 = 25.000 Türk Lirası işlemini yapmak sureti ile de brüt kira bedeli elde edilecektir. İşlemden de anlaşılabileceği üzere, net kira bedeli tutarı biliniyor ise yahut hesaplanmış ise, net kira bedeli ile stopaj hesaplama ile bulunan stopaj tutarının toplamından elde edilecek olan sonuç, brüt kira bedelini verecektir.
Stopaj hesaplama işleminin ardından en çok merak edilen konulardan biri de hesaplanan tutarın ne zaman ödeneceğidir. Söz konusu vergi olan stopaj vergisinin ödenmesi gereken zaman dilimleri, her yıl Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından belirlenmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından belirlenen takvimlere göre ilgili vergi mükellefleri ödemelerini vaktinde yapmalıdır. Stopaj vergisi, ödeme alındığı ayın yirmi altıncı gününe kadar, muhtasar beyanname ile bildirilmeli ve dahi ödenmelidir. Bahsi geçen bu kurallar aylık stopaj vergisi ödemeleri söz konusu olduğu takdirde geçerlidir, zira stopaj vergileri üç aylık aralıklar ile de ödenebilir. 3 aylık stopaj vergisi ödenirken, ödemenin alınacak olduğu ayı takip eden üçüncü ayın yirmi altıncı gününe kadar muhtasar beyanname ile bildirilir ve dahi ödenir.
Stopaj hesaplama işlemi ile elde edilen stopaj tutarı, yıllık gelir beyannamesi ile belirlenip, her sene Mart ve Temmuz aylarında, iki taksit olacak şekilde ödenir. Bahsi geçen ödemelerin tamamı, gelir nereden edinilmiş olursa olsun, Gelir İdaresi Başkanlığı’na bağlı vergi dairelerine yapılır. Ödemelerin yapılması adına bizzat vergi dairesine gidilmesi gerekmemektedir. Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hayata geçirilmiş olan İnteraktif Vergi Dairesi ile birlikte stopaj vergisi sorgulama ve de ödeme yapma gibi imkanlar mevcuttur. İnternet üzerinden hem stopaj vergisi için ödeyecek olduğunuz ilgili tutarı öğrenebilir, hem söz konusu ödemenizi yapabilirsiniz.
İlgili kanunlarda düzenlendiği üzere, kira stopajını ödeme yükümlülüğü doğrudan kiracıya aittir. Mülk sahibi ise söz konusu süreç içerisinde ödemeyi alacak olan taraftır, lakin vergi onun geliri üzerinden kesilir.
Net kira bedeli, mülk sahibinin eline geçen, yani kiracının mülk sahibinin hesabına yatırdığı “temiz” tutar iken brüt kira bedeli, net kira bedeline stopaj tutarının eklenmesi suretiyle bulunan, vergi hesaplamasının yapıldığı “kağıt üzerindeki” toplam tutardır. Her iki tutar da stopaj hesaplama işlemi için kullanılabilir.
Stopaj hesaplama için kullanılan stopaj oranı, içinde bulunduğumuz 2025 yılı itibarıyla ticari gayrimenkuller için, brüt kira bedelinin %20’sidir. Söz konusu bu oran, brüt kira bedelinin beşte birine denk gelmektedir.
Stopaj vergisini ödeme yükümlülüğü kiracıdadır. Şayet kiracı bu vergiyi ödemez ise, vergi dairesine karşı sorumlu olan taraf o olacaktır. Ödemesi yapılmayan stopaj, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası ile birlikte kiracıdan talep edilir. Mülk sahibi ise kiracı stopajı ödememiş olsa dahi, beyan döneminde bu geliri beyan etmek ile yükümlüdür. Öte yandan kira stopajı ödenmesinden asla sorumlu olmayan mülk sahibi, kiracı kira stopajını ödemediği takdirde, kiracının tahliyesini talep etme hakkına sahiptir.
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 70. maddesinde belirtilen ve ticari/mesleki faaliyetler maksadıyla kiralanan tüm “mal ve haklar” stopaja tabidir. Buna yalnızca dükkan, ofis gibi binalar değil; aynı zamanda arazi, madenler, taş ocakları, telif hakları, marka ve patent hakları gibi varlıkların kiralanması da dahildir.
Evet. Tevkifat kelimesi “kesinti” anlamına gelmektedir. Kira stopajı, 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nda (GVK) yer alan bir vergi tevkifatı türüdür. Yani, söz konusu iki terim aynı yasal uygulamayı ifade etmektedir.
İlgili kanunlara göre kiracı, brüt kira bedeli üzerinden ve stopaj hesaplama ile bulunan stopaj tutarını her ay boyunca düzenli olmak suretiyle vergi dairesine ödemekle yükümlüdür. Söz konusu ödemeler genellikle Muhtasar Beyanname ile gerçekleştirilir.
İlgili kanunlara göre söz konusu oran %20’dir, bakanlıkça yapılan açıklamaya göre 2025 yılı için bu oran hususunda herhangi bir değişiklik henüz söz konusu değildir. Ancak söz konusu oranlar kanun koyucu tarafından değiştirilebilir, bu sebepten ötürü doğru stopaj hesaplama yapılabilmesi adına her zaman güncel oranların takip edilmesi hayli mühimdir.
Hayır. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesi uyarınca stopaj; arazi, maden suları, taş ocakları, dalyanlar, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, arama/işletme ruhsatları, marka, patent ve telif hakları gibi birçok “mal ve hakkın” kiralanması durumunda da uygulanır.
Evet. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na (GVK) göre, “alameti farika, marka, ticaret unvanı… gibi haklar“ın kiralanmasından elde edilen gelirlerin de gayrimenkul sermaye iradı sayıldığı ve bu kiralamaların ise Gelir Vergisi Kanunu 94. madde kapsamında stopaja tabi olduğu belirtilmektedir.
Evet. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu 70. maddede hayli mühim bir ayrıntı belirtilmiştir: Şayet telif hakları doğrudan “müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından” kiralanırsa, bu kazanç serbest meslek kazancı sayılır ve stopaj uygulaması farklılık gösterebilir. Ancak bu kişiler dışındakilerden kiralanırsa, gayrimenkul sermaye iradı olarak stopaja tabidir.
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) Madde 94’te belirtildiği üzere; kamu idareleri, iktisadi kamu müesseseleri, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, kooperatifler ve “gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı” kira ödemelerinden stopaj kesmek zorundadır.
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) Madde 94, “gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı“nı yükümlü tutar. Basit usulde vergilendirilenler bu kapsama girmediği için, iş yeri kiralamalarında stopaj hesaplama ve stopaj kesintisi yapma yükümlülükleri yoktur. Söz konusu bu durumda mülk sahibi, elde ettiği kira gelirini gayrimenkul sermaye iradı olarak kendisi beyan eder.
Evet. Kiracının ödediği stopaj, mülk sahibi adına ödenmiş, tabiri caizse bir “avans vergi” niteliğindedir. Mülk sahibi olan kişi, söz konusu olan kira gelirleri için yıllık gelir vergisi beyannamesi verdiğinde, kiracının yıl içinde ödediği bu stopaj tutarlarını hesaplanan toplam vergisinden mahsup eder (düşer).
Hayır. Stopaj, kanuni bir yükümlülüktür ve vergi dairesine karşı sorumlusu kiracıdır. Sözleşmeye eklenecek bu tür maddelerin Vergi Usul Kanunu karşısında bir geçerliliği yoktur. Taraflar sadece kira bedelinin “net” mi “brüt” mü olacağını kararlaştırabilirler; bu da kimin stopajı üstleneceğini (finansal yükünü çekeceğini) belirler, kimin ödemekle yükümlü olduğunu (yasal sorumluluğu) değiştirmez.
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) 70. maddedeki “Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır” ibaresine göre, bu durumda elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı değil, “ticari kazanç” sayılır ve fatura kesilerek KDV’li olarak tahsil edilir. Bu durumda stopaj değil, katma değer vergisi gündeme gelir.
Evet, dahil. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 70. maddesine göre “Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;” ifadesi yer almakta olup, bu, mobilya ve döşemeler için alınan bedelin de brüt kira bedeline dahil edilmesi, ek olarak da toplam tutar üzerinden stopaj hesaplama işleminin yapılması gerektiği anlamına gelmektedir.
Kiracının ödediği stopaj vergisi, mülk sahibi adına yapılan bir vergi ödemesidir. Kiracının asıl gideri stopaj hesaplama ile ulaşılan tutar değil, ilgili sözleşmede anlaşılan brüt kira bedelidir. Örnek vermek gerekirse, brüt kira bedeli 50.000 Türk Lirası olan bir yer için kiracı 10.000 Türk Lirası stopaj vergisi, 40.000 Türk Lirası net kira ödeyecektir. Kiracı, ilgili ticari defterlerine gider olarak bu tutarın tamamını, yani 50.000 Türk Lirası olan brüt kira tutarını kaydeder. Dolayısıyla sorunun cevabı evettir, kiracı olarak ödenen stopaj tutarı kiracı için bir gider olarak sayılır.
