Kira tespit davası, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisinin sürmekte olduğu durumlarda başvurulan, yargı kanalıyla kira bedelinin güncellenmesini amaçlayan bir hukuki yoldur. Bu kapsamda yargı yoluna kira tespiti için kiracı ya da kiraya veren başvuruda bulunabilir.
Kira tespit davası kanunda yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bedelin yeniden belirlenmesinde başvurulabilecek bir yol olarak düzenlenmiştir. Diğer taşınır kirası, ürün kirası gibi kiralamalarda kira tespit davası açılamayacaktır.
Kira tespit davası kiralananın bedelinin yapılan değerlendirmeler sonucunda yeniden belirlemesini kapsamaktadır. Kira bedeline ilişkin yapılan tespit kapsamında yeni kira döneminde kiracıdan talep edilecek kira miktarı belirlenir. Bu karar neticesinde kira bedelinin tahsili istenilemez. Tahsil süreci farklı bir davanın konusu olmaktadır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, niteliği itibarıyla bir alacak belirleme davasıdır ve çoğunlukla sadece geleceğe yönelik sonuç doğurur. Ancak belirli şartların varlığı hâlinde mahkemenin tespit ettiği bedelin geçmişe etkili şekilde uygulanması da mümkündür.
Kira sözleşmeleri, iki taraflı her iki tarafa da borç yükleyen iradi özel hukuk ilişkilerindendir. Kiraya veren ve kiracı, sözleşmenin kurulduğu ilk dönemde kira bedelini serbestçe belirleme hakkına sahiptir. Bu serbesti, Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşme özgürlüğü ilkesine dayanmaktadır. Ancak yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi gündeme gelir ve bu noktada tarafların iradesine belirli yasal sınırlar getirilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereğince, taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışı konusunda bir anlaşmaya varmış olsalar bile, bu anlaşma ancak bir önceki kira yılında TÜFE oranının on iki aylık ortalamalarını geçmemek koşuluyla geçerlilik kazanır.
Öte yandan, taraflar kira artışı oranını sözleşmeye bağlamamışlarsa ya da kira sözleşmesi beş yıl veya daha fazla süredir devam ediyor ise kira bedelinin yeniden belirlenmesi için Sulh Hukuk Mahkemesine kira tespit davası açmak gerekmektedir Bu durumda kira bedeli, sadece TÜFE oranı dikkate alınarak değil, aynı zamanda kiralanan taşınmazın durumu, bulunduğu konum, bakım ve kullanım koşulları, çevresel etkenler ve emsal kira bedelleri gibi çeşitli kriterler çerçevesinde, hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kira tespit davası açılabilmesi için hukuki uyuşmazlıkta belli başlı unsurların bulunması gerekmektedir. burada öncelikle belirteceğimiz husus kira tespit davasına yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarının yeniden belirlenmesinde başvurulabileceğidir.
Taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmalıdır
Kira tespit davası açılmasında aranan unsurlardan ilki taraflar arasında güncel ve geçerli bir kira sözleşmesinin varlığıdır. Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin şekline ilişkin herhangi bir geçerlilik şartı öngörülmemiştir; sözleşme serbestisi kapsamında tarafların özgür iradelerine bırakılmıştır. Burada taraflar yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesine dayanarak kira tespit davası açabileceklerdir. Burada kira sözleşmesinin ispat edilebilir olması yeterlidir.
Dava açmada hukuki yararın varlığı
Neticede kira tespit davası bir tespit davasıdır ve bu dava Hukuk Muhakemeleri Kanununun 106. Maddesinde düzenlenmiştir. söz konusu maddede tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunması gerektiği özellikle belirtilmiştir. Aksi takdirde dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulen reddedilecektir.
Taraflar arasında 5 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmesi olmalıdır
Kira tespit davasının açılması Türk Borçlar Kanunun 344. maddesinde taraflar arasında kira artışı hakkında bir sözleşme yapılsın ya da yapılmasın beş yıl veya daha uzun kira sözleşmesinin varlığına tabi tutulmuştur.
Kira tespit davası açmadan önce kiracıya yazılı ihtar yapılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu madde 345 hükmü gereğince bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce olacak bir tarihte açıldığı taktirde ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya noter aracılığı ile yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Kira tespit davası açmadan önce ihtar göndermek davanın zorunlu şartı değildir. İhtarname göndermeseniz dahi kira tespit davası açma hakkınız vardır. Kira tespit davası için ihtar şartı dava süresini etkilemektedir.
Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk
05/04/2023 tarihinde Resmi gazete yayınlanarak uygulamaya giren 7445 sayılı kanunun ile taraflar arasındaki kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar hakkında mahkeme kanalıyla çözüm aranmadan önce zorunlu arabuluculuk müessesesi işletilmelidir. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmanız halinde davanız usulden reddedilir. Karşı taraf kendisini vekil ile temsil ettirmiş ise karşı vekalet ücreti ödemek zorunda kalacaktır.
Kira Tespit Davası ile Kira Bedelinin Arttırılması
Türkiye’de son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon, döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve gayrimenkul piyasasında görülen ciddi değer artışları, kira bedellerinin güncelliğini yitirmesine neden olmuştur. Bundan sadece mal sahipleri değil, aynı zamanda bazı durumlarda kiracılar da etkilenmiş; daha önce yüksek tutarla kiralanan taşınmazlar, piyasanın gerisinde kalmış ve kiracı güncel değerin çok üzerinde kira öder hâle gelmiştir.
Bu doğrultuda, kira tespit davası, taraflar arasında süren kira ilişkisinin uygulanacak yeni bedelin belirlenmesi amacıyla açılabilmektedir. Davanın amacı, mevcut kira bedelinin rayiç değer üzerinden yeniden belirlenmesini sağlamaktır.
Ancak kira bedeline ilişkin tespit geriye dönük yapılamaz. Kira tespit davasında mahkeme, yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere bir kira bedeli belirler. Uygulamada özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, söz konusu tespit, yeni kira yılının başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde hüküm altına alınır. Ancak bunun için davanın, yeni kira döneminden önce açılması ya da kiracıya bu konuda yazılı ihtar gönderilmiş olması gerekir.
Sonuç olarak, kira tespitine ilişkin dava, kira hukukunun günümüz ekonomik gerçeklikleri karşısında en çok başvurulan yollarından biridir. Ancak bu davanın açılabilmesi için hem hukuki zeminin sağlam olması hem de usule ilişkin kurallara uygun hareket edilmesi gerekir. Aksi hâlde, haklı bir talep dahi olsa şekil yönünden reddedilme riskiyle karşı karşıya kalınabilir. Tüm bu açıklanan sebeplerle davanın tarafı olmanız halinde, dava açmadan önce uzmanından hukuki danışmanlık alarak süreci yönetmeniz tarafımızca önerilmektedir.
Kira Tespit Davasını Kim Açabilir ?
Kira tespit davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilecek bir davadır. Taraflar arasında süregelen bir kira sözleşmesi ilişkisi bulunduğu sürece, her iki taraf da mevcut kira bedelinin piyasa koşulları doğrultusunda adil olmadığını ileri sürerek mahkemeye başvurabilir.
Kiracı, piyasa koşullarına göre yüksek kalan kira bedelinin düşürülmesini talep etmek amacıyla bu davayı açabilir. Aynı şekilde, kiraya veren de kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını ileri sürerek bedelin yükseltilmesini talep edebilir.
Kiraya veren sıfatıyla bu davayı açabilecek kişiler arasında yalnızca malik değil, aynı zamanda taşınmazın paylı mülkiyet hâlinde olması durumunda her bir pay sahibi yer almaktadır. Yani, her bir paydaş kendi payına düşen kira tespit için dava açabilir. Ancak taşınmaz iştirak hâlinde mülkiyete tabiyse, bu durumda dava ancak tüm ortaklar tarafından birlikte açılabilir. Çünkü iştirak hâlinde mülkiyette mülkiyet hakkı bölünmemiştir ve ortakların tamamının birlikte hareket etmesi gerekir.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Taraflar kira sözleşmesini yaparken, kira bedelinin gelecekte nasıl belirleneceğini de aralarında kararlaştırabilirler. Eğer taraflar, yenilenecek kira dönemlerinde uygulanacak kira artışına ilişkin geçerli bir anlaşma yapmışlarsa, bu artış oranı kural olarak geçerli sayılır. Taraflar arasında yapılan bu anlaşma, bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasına göre belirlenen oranı aşamaz. Bu düzenleme, özellikle kiracıyı koruyucu nitelikte olup aşırı artışların önüne geçmeyi amaçlar.
Buna karşılık, kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin herhangi bir hüküm yer almıyorsa veya taraflar bu konuda bir mutabakata varmamışlarsa, kira bedelinin belirlenmesi yargı yoluyla mümkündür.
12 aylık TÜFE ortalaması, Kira Tespit Davası ve Emsal Kira Analizi
Kiraya veren ya da kiracı, kira döneminin sonunda, yeni dönemde geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Bu gibi durumlarda, mahkeme kira bedelini;
- TÜFE oranını aşmamak kaydıyla,
- kiralanan taşınmazın fiziki durumu ve kullanım özellikleri dikkate alınarak,
- kiralananın emsallerine ilişkin kira bedeli tespit edilerek
- hakkaniyete uygun biçimde belirler.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/8186 Esas ve 2019/5879 Karar sayılı ilamında kira bedeli tespit edilirken dikkate alınacak unsurlar belirtilmiştir. Bu karara göre kira tespit davasında bedel belirlenirken bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve emsalleri her bakımdan incelenmeli ve kiraya etki edecek unsurları tespit edilmelidir. Aynı zamanda emsal kira bedellerinin taşınmaza ne şekilde uygulanıp uygulanamayacağı da aynı şekilde somut gerekçelerle belirtilmelidir.
Kira Tespit Davasında Hangi Tarihten İtibaren Yeni Kira Uygulanır?
Kira tespit davasında öngörülen bedelin yeni kira döneminde uygulanabilmesi için Türk Borçlar Kanunu madde 345 hükmünde yer alan şartlar sağlanmış olmalıdır. Kira tespit davalarında, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, yalnızca davanın içeriğine değil, aynı zamanda ne zaman ve hangi şartlarla açıldığına da bağlıdır.
Eğer kiraya veren, dava açma hakkını, yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce kullanmışsa, mahkemenin tespit edeceği yeni kira tutarı, doğrudan o dönemin başlangıcından itibaren yürürlüğe girer.
Öte yandan, herhangi bir dava açılmamış olsa bile, kiracıya yazılı olarak yeni kira dönemine dair artış yapılacağı yönünde bir bildirim, yani ihtar, kira yılı başlamadan en az otuz gün önce tebliğ edilmişse, bu bildirim de hukuken geçerli bir irade beyanı sayılır.
Bunun dışında, kira sözleşmesinde her yeni dönemde kira artışı yapılacağına dair açık ve geçerli bir hüküm bulunuyorsa, dava yeni kira yılının sona ermesinden önce açıldığı takdirde dahi, mahkemenin belirleyeceği bedel yine geçmişe etkili olarak, söz konusu yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Tüm bu koşullar değerlendirildiğinde, kira tespit davalarında yeni bedelin geriye etkili olarak uygulanabilmesi, belirli şekil ve süre şartlarının yerine getirilmesine bağlıdır. Bu yönüyle dava sürecinde yapılacak en küçük bir ihmal, belirlenen kira artışının ancak bir sonraki dönem için geçerli olmasına neden olabilir.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu görev kuralı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun açık hükümleri ve uygulamadaki yerleşik yargı kararlarıyla belirlenmiştir. Görev kamu düzenine ilişkin olduğundan, taraflar arasında aksine bir anlaşma bulunsa dahi dikkate alınmaz.
Yetki açısından ise, kira tespit davası genellikle davalının yerleşim yeri mahkemesinde ya da kira sözleşmesinin ifa edildiği yer mahkemesinde açılabilir.
Hukuk uygulamasında genelde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ifa yeri (sözleşmenin yerine getirildiği yer mahkemesi) olarak kabul edilmekte ve davalar ilgili taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir. Bu bağlamda, örneğin İstanbul’da bulunan bir kiralık taşınmazla ilgili olarak, kiracının Ankara’da ikamet etmesi hâlinde dahi, davanın İstanbul’daki ilgili sulh hukuk mahkemesinde açılması mümkündür.
Kiracıya İhtar Örneği
… NOTERLİĞİ’NE
İHTARNAME
İHTAR EDEN :
MUHATAP :
KONU : …/…/… tarihinde başlayacak yeni kira döneminde geçerli olmak üzere; …/…/…/ tarihli kira sözleşmesi kapsamında aylık kira bedelinin net …TL olarak ödenmesi konusundaki ihtardır.
AÇIKLAMALAR :
Müvekkilim ile yaptığınız …/…/… tarihli kira sözleşmesi kapsamında, … adresindeki kiralanan için … aylık kira bedeli ile kiracı olarak oturmaktasınız. Son ödeme tarihinizde temmuz ayı için 12 aylık TÜFE ortalamasının altında olacak şekilde … TL ödeme yaptınız. Bu kapsamda söz konusu bedelin tarafımca kabulü mümkün değildir.
Yeni kira yılı başlangıcı olan …/…/… tarihinden itibaren ödemekte olduğunuz kira bedelinin ülkemizde mevcut ekonomik şartlar ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurulduğunda mevcut kira miktarınızın emsallerinin çok altında kaldığı aşikardır. Bu sebeple kiranın aylık … TL olarak belirlenmesi ve tarafıma ödenmesini talep etme zorunluluğu oluşmuştur.
İSTEM VE SONUÇ :
…tarihinden itibaren geçerli olmak üzere; kira bedelinin aylık … TL olarak belirlenmesini ve ödenmesini, kabul etmemeniz ve bu bedelde ödeme yapmamanız halinde, tarafınıza karşı kira tespit davası açacağımızı, dava sonucunda yargılama giderleri ve vekalet ücretini de ödemek durumunda kalacağınızı bildiririm. …/…/…
İHTAR EDEN
SAYIN NOTER,
Üç nüshadan ibaret iş bu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, tebliğ şerhini taşıyan bir nüshasının tarafıma verilmesini diğer nüshasının tarafınızca saklanmasını talep ederim. …/…/…
İHTAR EDEN
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI :
VEKİLİ : Av. Doğa Eser ESERÇELİK
DAVALI :
KONU : Kira tespitine ilişkin taleplerimizi içerir.
AÇIKLAMALAR :
Müvekkilim, … adresindeki taşınmazın malikidir. Kira sözleşmesine konu taşınmaz, davalı tarafınça …/…/… tarihinde yapılan kira sözleşmesi kapsamında müvekkilimden kiralanmıştır ve güncel olarak kullanılmaktadır. Taraflar arasında belirlenen kira bedeli ekonomik koşullar, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet kapsamında oldukça düşük kalmıştır ve bu kapsamda müvekkilim lehine tarafımızca kira tespit davası açma zorunluluğu hasıl olmuştur.
Davalıya noter aracılığı ile …. tarihinde gönderilen yazılı ihtarname ile taraflar iletişim sağlamış ancak aralarında herhangi bir anlaşma sağlanamamıştır. Söz konusu ihtar dilekçe ekimizde mevcuttur.
Söz konusu taraflar arasında uygulanacak kira sözleşmesinin unsuru olan bedelin 12 aylık TÜFE ortalaması, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet unsurları kapsamında güncellenmesi gerekmektedir.
DELİLLER : Kira sözleşmesi,
bilirkişi raporu, ihtarname, …. No’lu Arabulucu Anlaşamama Son Tutanağı ve sair hukuki deliller.
HUKUKİ SEBEPLER : TBK ve ilgili mevzuat hükümleri.
SONUÇ VE TALEP : Yukarıda belirtilen ve re’ sen dikkate alınacak nedenlerle; …/…/… tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde kira bedelinin … TL olarak tespit edilmesine,
Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini müvekkilim adına vekaleten arz ve talep ederiz. …/…./…
DAVACI VEKİLİ
Av. Doğa Eser ESERÇELİK
SIKÇA SORULAN SORULAR
Kira Tespit Davasında 5 Yıl Şart Mı?
Kanunda da belirtildiği üzere kira sözleşmesinin 5 yıl ve daha uzun süre devam etmesi halinde taraflardan her biri kira tespit davasını açabileceklerdir. Bu durumda hakim tarafında yeni kira dönemine uygulanacak kira bedeli 12 aylık TÜFE ortalaması da dikkate alınarak belirlenecektir. Kira sözleşmesi kapsamında kira bedelinin nasıl belirleneceği belirtilmemiş ise her kira yenileme döneminde tespit davası açılabilir ancak burada mahkeme sadece TÜFE oranına göre karar verecektir. Piyasa rayicini göz önünde bulundurmayacaktır.
5 Yılını Dolduran Kiracıya En Fazla Ne Kadar Zam Yapılabilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2 maddesi gereği kira bedeli belirlenirken kira bedeli 12 aylık TÜFE ortalaması dikkate alınarak arttırılır. Burada TÜFE oranını, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve kiracının eski kiracı olması gibi haller dikkate alınarak kira bedelinde bir belirleme yapılır.
Kira Tespit Davası Kaç Celse Sürer?
Kira tespit davası mahkemenin iş yüküne, tarafların işbirlikçi tutumuna, bilirkişi raporlarının ve sunulan beyanların doğruluğuna göre yaklaşık 3-6 celse içinde sonlandırılır. Daha uzun ya da daha kısa süren kira tespit davaları da elbette mümkündür.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Geriye dönük kira tespit davası açılabilmesi mümkün değildir. Kira tespit davasında hakim ileride başlayacak olan kira dönemine ilişkin karar vermektedir ancak kanunda bazı hallerde geçmiş zaman kira bedellerinin de kira tespit davası sonucunda verilen karara uygun olarak tahsilinin talep edilebileceği belirtilmiştir. Kira tespit davası kanunda yer alan süre sınırları içerisinde açılmış ise karar davanın açıldığı kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanmaya başlar.
Kira artış miktarı kira sözleşmesinde belirtilmiş ise ya da kira tespit davası açılmadan önce kiracıya noter aracılığı ile yazılı ihtar yapılmışsa veya kira tespit davası yeni kira döneminden en az otuz gün önce açılmışsa bu durumda karar verildikten sonra yeni dönemin başlangıcından itibaren belirlenen bedel tahsil için talep edilebilir.
Örneğin siz kanunda belirtilen şekilde davanızı Ocak ayında açtınız kira yenileme döneminiz Şubat ve mahkeme Haziran ayında karar verdi. Bu durumda geriye dönük olarak Şubat ve Haziran arasında eksik yatırılan kira bedellerinin tahsilini talep edebilirsiniz.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını kiracı ya da kiraya veren hukuki menfaatlerinin varlığı halinde açabilmektedirler. Kiracı kira bedelinin düşürülmesine ilişkin taleplerini delilleri ile birlikte mahkemeye sunarak kira bedeline ilişkin karar verilmesini talep edebilir. Aynı şekilde kiraya veren de kira bedelinin piyasa değerinin altında kaldığını düşünüyorsa kira bedelinin lehine tespiti için mahkemeye başvuru yapabilir.
Kiralananın maliki, paylı mülkiyet hususunda bir sahiplik olması halinde her bir paydaş ve elbirliği mülkiyeti olması halinde ortakların hepsi kira tespiti için mahkemeye dava açabilir. Elbirliği mülkiyetinde davayı tek bir paydaş açar ancak diğer paydaşların da her biri davaya onay vererek katılım sağlarsa bu durumda dava devam eder. Aksi taktirde taraf teşkili sağlanmadığı için dava esastan reddolunacaktır.
Kira Tespit Davası Kısmi Dava Ya Da Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir Mi?
Kira tespit davası, kısmi alacak davası ya da belirsiz alacak davası olarak açılamayacaktır. Yargıtay’ın da yerleşik içtihatları bu yöndedir. Kira tespit davasının da niteliği gereği, dava konusu talep bölünemez. Yani davacı, talebini tek seferde ve açık bir biçimde sunmalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 Esas ve 2021/267 Karar sayılı ilamında da bu durum açıkça belirtilmiştir. Karara göre kira tespit davaları kendine özgü niteliği ile sadece ilgili kira dönemine ilişkin talepleri içerir. Kira tespit davasının niteliği gereği bölünemez olduğu da aynı şekilde bu kararda belirtilmiştir.
Kira tespit davaları, kendine has özellikler taşıyan ve genellikle inşai nitelikte kararlar verilen bir dava türüdür. Bu davada amaç, sadece dava konusu yapılan belirli kira dönemi için geçerli olacak kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesidir. Yani dava konusu, geniş kapsamlı bir tazminat talebi veya geçmiş dönemlere yönelik talepler değil, yalnızca geleceğe yönelik ve sınırlandırılmış bir kira bedel tespitidir.
Kira Tespit Davasında Islah Mümkün Müdür?
Kira tespit davasında dava dilekçesinde belirtilen bedelin üzerinde artış talebinde bulunulması ya da talebin sonradan genişletilmesi hukuken kabul edilmez. Bu noktada, fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz; dolayısıyla, sonradan ıslah yoluyla kira bedelinin yükseltilmesi talebi de yapılamaz. Çünkü bu durum, davanın sınırlarını aşar ve dava niteliğine aykırı düşer.
Eski Kiracı Olmak Kira Tespit Davasında Dikkate Alınır Mı?
Kira tespit davasında eski kiracı olmanız bilirkişi raporları ile belirlenen kira bedelinin üstünden %20’ye kadar indirim talep edebilmenize olanak sağlamaktadır.
Kira bedelinin hakkaniyet ve dürüstlük ilkelerine uygun olarak belirlenmesinde, taşınmazın boş durumda serbest piyasa koşullarında yeniden kiraya verilmesi esas alınır. Ancak mahkeme, bu bedeli belirlerken yalnızca piyasa değeri üzerinden hareket etmekle kalmaz; aynı zamanda hakkaniyet ve dürüstlük ilkeleri çerçevesinde, kira bedelinde makul bir indirime de giderek, adil bir tespit yapar. Böylece, taşınmazın gerçek kira potansiyeli ile tarafların hakları dengelenmiş olur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7082 Esas ve 2019/3754 Karar sayılı ilamında da davalının eski kiracı olması nedeniyle mahkemece bilirkişi raporu ile belirlenen dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği brüt kira bedelinden ilgili rapor ile bağlı olmaksızın %5-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerektiği açıkça belirtilmiştir.
Kira Tespiti Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?
Kira tespiti davasına ilişkin mahkeme kararına dayanarak icra takibi başlatılmak isteniyorsa, öncelikle kararın kesinleşmiş olması gerekmektedir. Karar kesinleştikten sonra, alacaklı sıfatını taşıyan kiraya veren, mahkemenin belirlediği kira bedelini gerekirse icra yoluyla talep edebilir. Burada kira tespit davası eda hükmü içermediği için doğrudan ilamlı icra yoluna başvurulamaz ancak genel haciz yoluyla takip ile kiraya veren hakkının yerine getirilmesini isteyebilir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre de kira tespiti davasında verilen kararlar, kesinleşmeden icraya konu edilemez. Kira tespit davasında 12/11/1979 tarihli 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereği kira tespit davasında verilen karar kesinleşmeksizin söz konusu karar icraya konulamaz. Bu nedenle lehine hüküm kurulan taraf kanun yollarının tüketilmiş olmasını beklemeli ve hüküm kesinleştikten sonra kararı icra edilmesi üzerine icra kanallarına sunmalıdır.
Kira Tespit Davasında Mahkeme Masrafları Ne Kadardır? 2025
Kira tespit davasında mahkeme masrafları, davanın niteliği gereği, genellikle dava açılırken peşin olarak yatırılan harç, bilirkişi ücreti, tebligat giderleri ve dosya masraflarından oluşur. Bu dava türü, para ile değerlendirilebilen bir alacak davası olduğundan, nispi harç alınır. 2025 yılı itibarıyla, dava açılırken ödenmesi gereken başvuru harcı, yaklaşık 300-500 TL arasında değişmektedir.
Kira tespit davasının en önemli harcaması bilirkişiye yöneliktir. Kiralananın durumunu tespit etmekle görevlendirilen bilirkişiler için ortalama 2.000 – 5.000 TL arasında ücret öngörülebilir.
Ek masraflarda dikkate alındığında en az 20.000 TL gibi bir miktar dava sürecinde harcanır ancak kira tespit davası kesinleştikten sonra mahkeme, yargılama giderlerini haksız çıkan tarafa yükler. Bu da demektir ki dava sonunda haklı bulunan taraf, yaptığı masrafları karşı taraftan talep edebilir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davasının ne kadar süreceği, davanın açıldığı yer mahkemesinin iş yüküne, dosyanın karmaşıklığına ve tarafların tutumuna göre değişkenlik gösterebilir. Ancak uygulamada bu tür davalar genellikle 6 ila 12 ay arasında sonuçlanmaktadır.
Ancak ilk derece mahkemesi kararı taraflarca istinafa götürürse, dosya Bölge Adliye Mahkemesi’ne taşınır ve bu durumda yargılama süresi 1,5 yıla kadar çıkabilir. Burada tarafların yargılama sürecini aksatmaması ve işbirlikçi bir tutum sergilemeleri önemlidir.
Kira Tespit Davasının Açılmasında Zamanaşımı Ya Da Hak Düşürücü Süre Var Mı?
Taraflar arasında kira sözleşmesi olduğu sürece kira tespit davası açılabilecektir. Bu davanın açılmasında herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. Hukuki yarar korunduğu sürece her zaman söz konusu dava açılabilir.
Kira Bedelinin Tespitinde %25 Sınırı Var Mı?
2022 yılının Haziran ayında yürürlüğe giren yeni kira bedellerinin belirlenmesinde esas alınan ve tarafları sınırlayıcı bir etki yaratan %25 zam sınırı 2024 yılının Temmuz ayı itibariyle ortadan kaldırılmış ve serbest piyasa uygulamasının önü açılmıştır. Bu kapsamda bedel belirlenmesinde tarafları sınırlayan tek husus 12 aylık ortalama TÜFE miktarıdır.
KİRA TESPİT DAVASI EMSAL YARGITAY KARARLARI
Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi 2017/8186 Esas ve 2019/5879 Karar sayılı ilamı
- Kira Bedeli Tespiti, Emsal Tayini, Hakkaniyet İlişkisi
‘’(…)Somut olayda; 10.03.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.
18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.(…)’’
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/1175 Esas ve 2014/997 Karar
- Kira bedelinin tespiti, davanın kabulü ve dava açma süresi
‘’ (…) 18.11.1964 gün, 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında benimsendiği üzere; 6570 sayılı Yasanın 2 ve 3.maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptalinden sonra, yasa uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde kira parası mahkemece belirlenmektedir.
21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile; kira parasının tespit davasının incelenmesi için daha önce kiracıya ihbar (ihtar) gönderilmesi şart olmadığı, kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira parasının tespiti için her zaman dava açılabileceği, tespit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağının istek bulunmadıkça, kararda gösterilemeyeceği, aksi durumun istek mülga Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 74 üncü maddesine (01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu”nun 26 maddesine) aykırı düşeceği, kira aktinin başladığı tarih ve kira süresi belli oldukça kiracının hangi tarihten itibaren yeni kira ile sorumlu tutulacağının kendiliğinden meydana çıkacağı, kiracının yeni kira ile hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı konusunda kiralayan ile kiracı arasında uyuşmazlık mevcut ise kiralayan bunların ve yeni kira parasının işlemeye başlayacağı tarihin tespitini de hâkimden isteyebileceği, bu takdirde hâkim kira parasını tespit etmekle beraber bunun hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağını kararda göstermek zorunda olduğu kararlaştırılmıştır.
Öte yandan, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun, “Dava açma süresi ve kararın etkisi” başlıklı 345 maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunda bulunmayan yeni bir düzenleme getirilmiştir. Söz konusu maddeye göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabileceği, ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı” kabul edilmektedir.(…)’’
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/8186 Esas ve 2019/5879 Karar
- Emsal kira bedeli, kiralananın durumu, kira bedelinin tespiti
‘’(…) 18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.(…)’’
Koşulları Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı Nelerdir?
Mahkemenin kesinleşmiş kararı doğrultusunda kira artışı yapılacak olup, kiracı aleyhine kira sözleşmesinde değişiklik yapılmayacağı kanunla hüküm altına alınmıştır. (TBK Madde 344/1)
Türk Borçlar Kanunu Madde 344/2 kapsamında ;Taraflar arasında kira sözleşmesine ait bir sözleşme yapılmamışsa eğer TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında, kira bedelini ödemek ve yan giderlerden sorumlu olmak haricinde kiracıya başkaca bir ödeme yükümlülüğü yükletilemeyecektir.
TBK Madde 346 gereğince; kira bedeli ve yan giderler haricinde kiracıya harici ödeme sorumluluğu yükleyemez. Kira bedelinin zamanında ödenmediği hallerde ceza koşulu ödeneceğine veya kira bedellerinin zamanının gelmesi halinde anlaşmaların geçerli olmayacağını ifade etmiştir.
Kira tespit davalarında; kiralananın konut veya iş yeri olması hükümlerin uygulanmasında farklılık arz etmez.
Kiracı ve ev sahibi kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemiş ise mahkeme TÜFE değerlerinin 12 aylık değişim oranlarının üzerinde değişim kararı veremez.
Kira Tespit Davası (Kiranın Azaltılması-Artırılması Davası) Nedir?
Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından kira bedelinin güncel koşullara göre belirlenmesi maksadı ile açılır. Pratikte kira uyarlama davası denildiğinde akıllara kira artış davası olarak bilinse de bu durum gerçeği tam olarak yansıtmamaktadır. Kira tespit davası kira bedelinin düşürülmesi amacıyla da kiracı tarafından açılabilir. Mahkemenin verdiği hüküm kesinleştiği taktirde kiraya veren ve kiracı hükme uymak zorundadır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira tespit davası açılması için kanunen herhangi bir süre şartı bulunmamaktadır. Dava her zaman açılabilir. Ancak davacı TÜFE oranından fazla kira artışı yapmak talebi ile dava açıyorsa 5 yıl ve üzeri kira sözleşmelerindeki anlaşmazlıklar için dava açılması kiralayanın menfaatine olacaktır.
Kira Tespit Davası 5 yıl
Kiraya veren ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi 5 yıl ve altında ise kiraya veren TÜFE oranlarının 12 aylık değişim oranlarından daha yüksek talepte bulunsa dahi talebi reddedilecektir.
Kira tespit davalarında 5 yıl süresi önem taşımaktadır. Kira bedellerinin değişimi talepli açılacak davalarda 5 yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra tekrarlanan kira sözleşmelerinde bundan sonraki her 5 yılın sonunda uygulanacak kira bedeli;
- Kira hakkaniyete uygun olmalıdır. Hem kiracı hem de kiralayan mağdur edilmemelidir.
- Kiralanan taşınır veya taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutulmalıdır.
- Kira tespit davasında TÜFE’nin son bir yıl içindeki değişim oranları baz alınacaktır.
Kira Tespit Davası 5 yıl Süresi
Taraflar arasında usul ve esas şartlarına uygun kira sözleşmesi olmalıdır. Sözleşme ispat açısından yazılı olmalıdır. Kira sözleşmesi sözlü olarak yapılsa da geçerli olmaktadır. Ancak sözlü sözleşmenin ispat sorunu bulunmaktadır.
Davayı açan taraf bu davadan hukuki yarar sağlamalıdır. Kira bedelinin artışı kira sözleşmesinde belirlenmişse davayı açmak için hukuki yarar bulunmamaktır. Kira tespit davası açma şartları özetle yazılı kira sözleşmesinin olması ve davayı açmada hukuki yarar bulunmasıdır.
Kira Tespit Davası açmak için süre şartı bulunmamakla birlikte sözleşmenin yenilenme süresinden 30 gün önce kira artışı yapacağınızı belirtmeniz gerekmektedir. Aksi taktirde kira artış oranı bir sonraki yıldan itibaren geçerli olacaktır.
Kira tutarı yabancı para üzerinden belirlenmişse 20/02/1930 tarihli, 1567 Sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümlerine göre 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde artış yapamaz. Türk Borçlar Kanunu Mad 344/4 uyarınca Kira sözleşmesi 5 yılını doldurduktan aşırı ifa güçlüğü istisna bir sebep olmakla kanunen yabancı para değerindeki değişiklik göz önünde bulunduracaksa hakkaniyete uygun bir değer belirlenir.
SIK SORULAN SORULAR
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası açmak için süre şartı olmamak kaydıyla yeni dönem kira bedeline yansıması için mutlaka 5 Yılı dolduran sözleşmelerin bitiminden 30 gün önce Kira artışı olacağına dair yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Bu süreyi kaçırırsanız açacağınız dava bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır
Geçmişe Dönük Kira Tespiti Davası
Kira tespit davaları yenilikçi hak doğurmakta olup ancak karar verildikten sonraki kira dönemini etkilemektedir. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti davası geriye dönük etkisi olmayacaktır.
Kira Tespit Davası Ne kadar sürer?
Kira tespit davası mahkemelerin iş yoğunluğu, duruşma sıklığı, delillerin toparlanması, delillerin eksiksiz ve dava usul şartlarının sağlanmış olması kira tespit davalarının yargılama sürelerine etki etmektedir. Kira tespit davalarında belirleyici unsur bilirkişi raporları olup bilirkişi incelemesinin yapılabilmesi için adreste keşif yapılması gerekir. Bu gibi sebeplerden ötürü kira tespit davaları 1-1,5 sene içerisinde sonuçlanır.
Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti
TBB tarafından her yıl belirlenen ücret tarifesinin aşağısında olmamak kaydı ile avukatlık ücreti belirlenecektir. Kira tespit davaları sulh hukuk mahkemelerinin görevindedir. Avukatlık ücret tarifesi incelenirken sulh hukuk mahkemesi vekalet ücretlerinden düşük ücret kararlaştırılmaz.
Kira Tespit Davası Harç ve Giderler
Kira tespit davası harç ve giderleri mahkeme veznesine yatırılmaktadır. Kira bedelinin tespiti davalarında harç ve gider avansı kiralanan taşınmazın aylık kira bedeli üzerinden belirlenir. Nisbi harç ödemesine göre yapılır. Dava açma şartı olmamak kaydı ile davanın sonuçlandırılabilmesi için gerekli olan delil avansları, bilirkişi ücretleri de dava devam ederken mahkeme veznesine yatırılmalıdır.
Kiracıya Hakkaniyet İndirimi Uygulaması Nedir?
TBK Madde 344 uyarınca, tekrar eden kira dönemlerine ilişkin kira artış oranları belirtilmemişse TÜFE’nin 12 aylık kira ortalamalarını geçmemek kaydı ile değişim yapılır. İlgili kanun her ne kadar 12 aylık kira ortalaması olarak belirtmişse de hakim takdir yetkisini kullanarak bu ortalamanın aşağında bir kira artışı da belirleyebilecektir. Bu durum kiracı açısından hakkaniyet indirimi olarak adlandırılır. Yargıtay’ın yerleşmiş kararlarında eski kiracıya hakkaniyet indirimi yapılmayan dosya kararlarına bozma kararı vermiştir.
Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Kira tespit davalarında karar kesinleşmeden icra takibine konu olamaz. Kira bedelinin tespitine ilişkin verilen karar her iki tarafa da usulüne uygun tebliğ edildikten sonra 2 hafta içerisinde itiraz edilmelidir. İtiraz edilmediği taktirde karar kesinleşir.
Kira tespit davası ve Kiracıyı Tahliye Davası aynı dava mıdır?
Kira tespit davası hem kiracı hem de ev sahibi tarafından açılabilir. Kira artış oranın tespit edilmesi hem kiracı hem de ev sahibi açısından hukuki yarar sağlar. Ancak tahliye davası yalnızca kiracı aleyhine açılabildiğinden kira bedelinin tespiti davası ile farklılık arz etmektedir. Kira tespit davası kiranın artış oranının belirlenmesi amacıyla açılırken tahliye davası kiracıyı konuttan ayrılmaya zorlar. Bu sebeple bu iki dava türü tamamen birbirinden ayrıdır.
Kira Tespit Davası ve Kiracıyı Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir mi?
Kira tespit davası açmakta hem kiralayan hem de kiracının hukuki yararı vardır. Kira tespit davası ve tahliye davasının aynı anda açılmasında herhangi bir mahsur yoktur. Dava açılırken terditli dava olarak açılmalıdır.
Kira tespit davası harç bedeli nedir 2025?
Kira tespit davaları nisbi harca tabidir. Nisbi harç kira bedelinin bir yıllık değeri üzerinden tespit edilir.
Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?
Kira tespit davalarında görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Kira Tespit Davalarında Yetkili Mahkeme Neresidir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu 10. Madde gereğince kira sözleşmesinden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir. Sözleşmenizde doğacak uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme belirtilmiş ise yetkili mahkeme sözleşmede belirtilen mahkemedir. Sözleşmenin ifa edileceği mahkeme belli değil sözleşmede de buna ilişkin bir hüküm yoksa davalının yerleşim yeri de yetkili mahkemedir.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
İSTANBUL NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: İSİM SOYİSİM (TC)
ADRES:
VEKİLİ:
DAVALI: İSİM SOYİSİM (TC)
ADRES:
KONU: Kira bedelinin tespit edilmesi talebimizden ibarettir.
AÇIKLAMALAR
1-………..
2-…………
HUKUKİ NEDENLER: TBK ve ilgili her türlü yasal mevzuat
HUKUKİ DELİLLER: Bilirkişi, keşif, kira sözleşmesi, tanık, ihtarnameler ve yasal her türlü delil
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda kısaca izahına çalışılan sebepler neticesinde haklı davamızın kabul edilerek aylık kira bedelinin ….. TL olarak tespit edilmesine, kira bedelinin …./…./….. tarihinden itibaren geçerli sayılmasına, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretlerinin karşı yana yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ederim.
DAVACI VEKİLİ
AV. DOĞA ESER ESERÇELİK
