Kira tespit davası 2023, kiraya veren ile kiracının anlaşamadığı hallerde hakim müdahalesi yolu ile kira bedelinin belirlenmesini sağlayan davalardır. Kira tespitinin yapılmasından itibaren oluşan farkın kiracı tarafından ödenmemesi halinde kiracının tahliye davası gündeme gelecektir. Gazetevatan’da yayınlanan Kiracılarla ilgili yazımız için linke tıklayabilirsiniz.
Kira tespit davasında kiracı veya kiraya veren kira bedelinin değişen koşullara göre değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir miktarın belirlenmesini talep eder. Uygulamada genellikle kiraya veren diğer bir ifade ile ev sahiplerinin, kira artış oranlarından hoşnut olmaması sebebiyle kira artış davası açarak kiranın hakim müdahalesi ile yükseltilmesini talep etmektedir. Kira tespiti davası, kira uyarlama davası, kira artış davası için taleplerinizi Av. Doğa Eser ESERÇELİK’ e iletişim adreslerimizden hemen iletebilirsiniz.
Mahkemenin kesinleşmiş kararı doğrultusunda kira artışı yapılacak olup, kiracı aleyhine kira sözleşmesinde değişiklik yapılmayacağı kanunla hüküm altına alınmıştır. (TBK Madde 344/1)
Türk Borçlar Kanunu Madde 344/2 kapsamında ;Taraflar arasında kira sözleşmesine ait bir sözleşme yapılmamışsa eğer TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında, kira bedelini ödemek ve yan giderlerden sorumlu olmak haricinde kiracıya başkaca bir ödeme yükümlülüğü yükletilemeyecektir.
TBK Madde 346 gereğince; kira bedeli ve yan giderler haricinde kiracıya harici ödeme sorumluluğu yükleyemez. Kira bedelinin zamanında ödenmediği hallerde ceza koşulu ödeneceğine veya kira bedellerinin zamanının gelmesi halinde anlaşmaların geçerli olmayacağını ifade etmiştir.
Kira tespit davalarında; kiralananın konut veya iş yeri olması hükümlerin uygulanmasında farklılık arz etmez.
Kiracı ve ev sahibi kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemiş ise mahkeme TÜFE değerlerinin 12 aylık değişim oranlarının üzerinde değişim kararı veremez.
Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından kira bedelinin güncel koşullara göre belirlenmesi maksadı ile açılır. Pratikte kira uyarlama davası denildiğinde akıllara kira artış davası olarak bilinse de bu durum gerçeği tam olarak yansıtmamaktadır. Kira tespit davası kira bedelinin düşürülmesi amacıyla da kiracı tarafından açılabilir. Mahkemenin verdiği hüküm kesinleştiği taktirde kiraya veren ve kiracı hükme uymak zorundadır.
Kira tespit davası açılması için kanunen herhangi bir süre şartı bulunmamaktadır. Dava her zaman açılabilir. Ancak davacı TÜFE oranından fazla kira artışı yapmak talebi ile dava açıyorsa 5 yıl ve üzeri kira sözleşmelerindeki anlaşmazlıklar için dava açılması kiralayanın menfaatine olacaktır.
Kiraya veren ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi 5 yıl ve altında ise kiraya veren TÜFE oranlarının 12 aylık değişim oranlarından daha yüksek talepte bulunsa dahi talebi reddedilecektir.
Kira tespit davalarında 5 yıl süresi önem taşımaktadır. Kira bedellerinin değişimi talepli açılacak davalarda 5 yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra tekrarlanan kira sözleşmelerinde bundan sonraki her 5 yılın sonunda uygulanacak kira bedeli;
Taraflar arasında usul ve esas şartlarına uygun kira sözleşmesi olmalıdır. Sözleşme ispat açısından yazılı olmalıdır. Kira sözleşmesi sözlü olarak yapılsa da geçerli olmaktadır. Ancak sözlü sözleşmenin ispat sorunu bulunmaktadır.
Davayı açan taraf bu davadan hukuki yarar sağlamalıdır. Kira bedelinin artışı kira sözleşmesinde belirlenmişse davayı açmak için hukuki yarar bulunmamaktır. Kira tespit davası açma şartları özetle yazılı kira sözleşmesinin olması ve davayı açmada hukuki yarar bulunmasıdır.
Kira Tespit Davası açmak için süre şartı bulunmamakla birlikte sözleşmenin yenilenme süresinden 30 gün önce kira artışı yapacağınızı belirtmeniz gerekmektedir. Aksi taktirde kira artış oranı bir sonraki yıldan itibaren geçerli olacaktır.
Kira tutarı yabancı para üzerinden belirlenmişse 20/02/1930 tarihli, 1567 Sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümlerine göre 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde artış yapamaz. Türk Borçlar Kanunu Mad 344/4 uyarınca Kira sözleşmesi 5 yılını doldurduktan aşırı ifa güçlüğü istisna bir sebep olmakla kanunen yabancı para değerindeki değişiklik göz önünde bulunduracaksa hakkaniyete uygun bir değer belirlenir.
Kira tespit davası açmak için süre şartı olmamak kaydıyla yeni dönem kira bedeline yansıması için mutlaka 5 Yılı dolduran sözleşmelerin bitiminden 30 gün önce Kira artışı olacağına dair yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Bu süreyi kaçırırsanız açacağınız dava bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır
Kira tespit davaları yenilikçi hak doğurmakta olup ancak karar verildikten sonraki kira dönemini etkilemektedir. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti davası geriye dönük etkisi olmayacaktır.
Kira tespit davası mahkemelerin iş yoğunluğu, duruşma sıklığı, delillerin toparlanması, delillerin eksiksiz ve dava usul şartlarının sağlanmış olması kira tespit davalarının yargılama sürelerine etki etmektedir. Kira tespit davalarında belirleyici unsur bilirkişi raporları olup bilirkişi incelemesinin yapılabilmesi için adreste keşif yapılması gerekir. Bu gibi sebeplerden ötürü kira tespit davaları 1-1,5 sene içerisinde sonuçlanır.
TBB tarafından her yıl belirlenen ücret tarifesinin aşağısında olmamak kaydı ile avukatlık ücreti belirlenecektir. Kira tespit davaları sulh hukuk mahkemelerinin görevindedir. Avukatlık ücret tarifesi incelenirken sulh hukuk mahkemesi vekalet ücretlerinden düşük ücret kararlaştırılmaz.
Kira tespit davası harç ve giderleri mahkeme veznesine yatırılmaktadır. Kira bedelinin tespiti davalarında harç ve gider avansı kiralanan taşınmazın aylık kira bedeli üzerinden belirlenir. Nisbi harç ödemesine göre yapılır. Dava açma şartı olmamak kaydı ile davanın sonuçlandırılabilmesi için gerekli olan delil avansları, bilirkişi ücretleri de dava devam ederken mahkeme veznesine yatırılmalıdır.
TBK Madde 344 uyarınca, tekrar eden kira dönemlerine ilişkin kira artış oranları belirtilmemişse TÜFE’nin 12 aylık kira ortalamalarını geçmemek kaydı ile değişim yapılır. İlgili kanun her ne kadar 12 aylık kira ortalaması olarak belirtmişse de hakim takdir yetkisini kullanarak bu ortalamanın aşağında bir kira artışı da belirleyebilecektir. Bu durum kiracı açısından hakkaniyet indirimi olarak adlandırılır. Yargıtay’ın yerleşmiş kararlarında eski kiracıya hakkaniyet indirimi yapılmayan dosya kararlarına bozma kararı vermiştir.
Kira tespit davalarında karar kesinleşmeden icra takibine konu olamaz. Kira bedelinin tespitine ilişkin verilen karar her iki tarafa da usulüne uygun tebliğ edildikten sonra 2 hafta içerisinde itiraz edilmelidir. İtiraz edilmediği taktirde karar kesinleşir.
Kira tespit davası hem kiracı hem de ev sahibi tarafından açılabilir. Kira artış oranın tespit edilmesi hem kiracı hem de ev sahibi açısından hukuki yarar sağlar. Ancak tahliye davası yalnızca kiracı aleyhine açılabildiğinden kira bedelinin tespiti davası ile farklılık arz etmektedir. Kira tespit davası kiranın artış oranının belirlenmesi amacıyla açılırken tahliye davası kiracıyı konuttan ayrılmaya zorlar. Bu sebeple bu iki dava türü tamamen birbirinden ayrıdır.
Kira tespit davası açmakta hem kiralayan hem de kiracının hukuki yararı vardır. Kira tespit davası ve tahliye davasının aynı anda açılmasında herhangi bir mahsur yoktur. Dava açılırken terditli dava olarak açılmalıdır.
Kira tespit davaları nisbi harca tabidir. Nisbi harç kira bedelinin bir yıllık değeri üzerinden tespit edilir.
Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?
Kira tespit davalarında görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu 10. Madde gereğince kira sözleşmesinden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir. Sözleşmenizde doğacak uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme belirtilmiş ise yetkili mahkeme sözleşmede belirtilen mahkemedir. Sözleşmenin ifa edileceği mahkeme belli değil sözleşmede de buna ilişkin bir hüküm yoksa davalının yerleşim yeri de yetkili mahkemedir.
İSTANBUL NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: İSİM SOYİSİM (TC)
ADRES:
VEKİLİ:
DAVALI: İSİM SOYİSİM (TC)
ADRES:
KONU: Kira bedelinin tespit edilmesi talebimizden ibarettir.
AÇIKLAMALAR
1-………..
2-…………
HUKUKİ NEDENLER: TBK ve ilgili her türlü yasal mevzuat
HUKUKİ DELİLLER: Bilirkişi, keşif, kira sözleşmesi, tanık, ihtarnameler ve yasal her türlü delil
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda kısaca izahına çalışılan sebepler neticesinde haklı davamızın kabul edilerek aylık kira bedelinin ….. TL olarak tespit edilmesine, kira bedelinin …./…./….. tarihinden itibaren geçerli sayılmasına, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretlerinin karşı yana yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ederim.
DAVACI VEKİLİ
AV. DOĞA ESER ESERÇELİK
Eserçelik Hukuk Bürosu; İstanbul ilinde faaliyet gösteren ve Avukat Doğa Eser Eserçelik tarafından başta sağlık ve boşanma hukuku alanında hizmet veren İstanbul Hukuk Bürosudur.
