Devremülk Nedir? Devremülk İptali 2026

Devremülk iptali için gereken şartları dikkatle incelemenizi ve iradenizin sakatlanması sebebiyle gerçekleşmiş devremülk sözleşmesinin ivedi olarak iptali, ödenen ücretlerin iadesi için gerekli işlemleri başlatmanız gerekir. Bu doğrultuda gayrimenkul avukatıyla çalışmanız faydanıza olacaktır.

Devremülk nedir?

Belirli tarihlerde bir binaya veya bağımsız bölüme sahip olmanızı sağlayan gayrimenkul tipine denir. Eğer ki sadece belli dönemlerde bir mülke sahip olmak adına onu satın alırsanız bir devremülk tapunuz olur. Devremülk, ortak mülkiyet hakkı sunan bir gayrimenkul türüdür. Devremülk hakkı sadece dairelerde ve müstakil evlerde geçerli olmaktadır. Genellikle belli dönemlerde kullanılmak için yapılan çok daireli bir yapıda ve birden fazla ortak tarafından satın alınan, ortaklarca dönem dönem ve belirli gün sayısınca kullanılabilen dairelere devremülk denmektedir.

Devremülk Nasıl Alınır?

Devremülkler alıcı için mülkiyet hakkı içerir. Bu sebeple; devremülk işlemlerini sadece bir sözleşme imzalayarak gerçekleştiremezsiniz. Devremülk alım-satımı için önce tapu dairelerinden satış işlemlerini resmi olarak ilerletmeniz gerekir. Resmi işlemler haricinde yapacağınız diğer işlemler veya sözleşmeler geçerli sayılmaz. Sadece resmi sözleşmelerin geçerli olması sayesinde mülkü satan kişi ve alan kişi olan tarafların hakları korunabilir.

Öncelikle mülkü satan ve alan kişiler olarak aranızda imzalayacak olduğunuz devremülk sözleşmesiyle taşınmazın hangi tarihler arasında kullanılacağı belirlenir. Sonrasındaysa bu sözleşme tapu kütüğüne eklenir. Bu sayede devremülk tapusu almış olursunuz.

Noter aracılığıyla bildirildiği müddetçe devremülkü satın alan kişi 14 gün içinde devremülk sözleşmesini feshedebiliyor. Bu fesih işlemi için herhangi bir sebep belirtmek zorunda değilsiniz.

Devremülk Alırken Dikkat Edilecekler Nelerdir?

Devremülk alımı sırasında dikkat edilmesi gerekenler nelerdir birlikte inceleyelim:

Devremülk sözleşmesini imzalamadan önce sözleşmeyi dikkatlice okuduğunuzdan ve eksik bir nokta olmadığından emin olmalısınız. Sözleşmeye dahil etmek istediğiniz bir husus varsa bunu önceden belirtmeniz gerekmektedir.

Satın alacağınız devremülkün tapusunun olduğunu kesinleştirmeniz ve söz konusu tapunun kayıtlarını dikkatli bir şekilde kontrol etmelisiniz. Bu şekilde tapu kaydında haciz veya yıkım kararı gibi durumların olup olmadığını görmüş olursunuz.

İmzalayacak olduğunuz devremülk sözleşmesinde yer alan evin almayı düşündüğünüz devremülk olduğundan emin olmalısınız.

Almayı düşündüğünüz devremülkün iskanı olup olmadığını kontrol etmelisiniz. İmara dayalı bir problemi olmadığını da satın alma işleminden önce incelemeniz ve kesinleştirmeniz sizin yararınıza olur.

Bitmemiş bir projeyi devremülk olarak satın almak istiyorsanız devremülk sözleşmesini imzalamadan önce teminat almanız sizin için daha avantajlı bir seçenek olur. Proje tamamlandığında devremülk alımını gerçekleştirebilirsiniz.

Devremülk satın alımı için yapacağınız ödemeyi tapu devrinin gerçekleşmesi sırasında yapmanızı öneririz.

Devremülk İptali Nedir?

Devremülk satın alan kişilerin, kanunda ve yönetmelikte yer alan usul ve yöntem uyarınca devremülk sözleşmesini  daha sonradan iptal ederek yaptığı ödemeleri, verdiği senetleri iade almasına devremülk iptali denir.

Devremülk iptali ile ilgili hukuki düzenlemeler, 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ve 29236 Resmi Gazete Sayılı “Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliği’nde yer almıştır.

Alıcıların, devremülk sözleşmesini imzalamasından itibaren tıpkı bir satım sözleşmesi gibi 14 gün boyunca hiçbir haklı sebep göstermeden sözleşmeden cayma hakkı vardır. Sözleşmeden cayan alıcılar, herhangi bir cayma bedeli ödemek zorunda değildir.

Devremülk İptali Nasıl Yapılır?

2 şekilde iptal edilebilmektedir bunlar: satıcıya ihtarname çekme yolu ve dava açma yoludur. Bunlardan hangisinin gerektiği, somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Devremülk sözleşmesi genellikle tatil beldeleri için kurulmaktadır. Alıcılar, bazı tatil yerleri için genellikle 15 günlük kullanım hakkını kapsayacak irtifak hakkı veya tapu edinirler.

Devremülk iptali için cayma hakkı 14 günlük süre içerisinde yazılı olarak ve noter kanalı ile satıcı tarafa bildirilmek zorundadır.  Yani iptal işleminin noter aracılığı ile yapılması gerekmektedir.

Alıcı/kullanıcılar daha sonradan aldıkları devremülkten pişmanlık duyabilirler. Bu durumda devremülk sözleşmesini iptal etmek için 2 yol vardır;

Satıcı Firmaya Başvurma Yolu İle Devremülk İptali :

14 Günlük Süre İçerisinde : Devremülk iptali yapmak isteyenlerin ilk başvurabileceği yol, satıcı firmaya, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 gün içinde başvurarak cayma hakkını kullanmasıdır.

Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliği;

Cayma hakkı

MADDE 7 – (1) Tüketici, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir.

Sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 gün içerisinde herhangi bir neden, gerekçe gösterilmeden ve cayma bedeli ödemeden alıcılar sözleşmeden dönebilirler. Buna ek olarak yapılan tüm ödemeler ve senetler de satıcı firmadan iade alınır.

Ancak uygulamada genellikle satıcı firmalar; peşinatları, ödemeleri, faizi, aidat gibi unsurları genelde iade etmemektedir. Bu sebeple mağdur olmamak için bu süreçlerin uzman bir gayrimenkul avukatı ile birlikte sürdürülmesi gerekmektedir.

Alıcılar, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 günlük süre içerisinde herhangi bir haklı sebep göstermeden ve cayma bedeli ödemeden sözleşmeden dönebilirler. Bu sayede;  yapılan tüm ödemeler ve senetler de alıcı tarafından geri alınabilmektedir.

NOT : Uygulamada; alıcılar her ne kadar 14 günlük cayma süresini kullanıp, devremülk sözleşmesini iptal etseler de genellikle satıcı firmadan ödemelerini, senetlerini, faizlerini, vermiş oldukları aidat vb. gibi giderleri geri alamamaktadırlar. Bu sebeple de sürecin uzman bir gayrimenkul avukatı ile birlikte sürdürülmesi gerekmektedir.

14 Günlük Süre Dolmuşsa: 14 günlük süre geçmiş olması durumunda kontrol edilmesi gereken bazı durumlar vardır; örneğin kişiye ön bilgilendirme formu verilip verilmediği, sözleşmenin ön bilgilendirme formundan en az 1 gün sonra imzalatılıp imzalatılmadığı, ön bilgilendirme formunda yasada yer alan güncel hükümlere yer verilip verilmediği, Satıcının veya sağlayıcının,  cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak alıcıya verip-vermediği vb. incelenir. Bu şartlar taşınmıyorsa kişilerin sözleşmeden cayma hakkı 14 gün + 1 yıl olacaktır. Bu sebeple de; somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılması gerekir.

Özetlemek gerekirse; 14 günlük süre dolmasına rağmen satıcı gerekli yükümlülüklerini yerine getirmediyse sözleşme iptal edilebilir.

Bu nedenlerle iptal için noterden ihtar çekilmelidir. Ancak ihtara rağmen senetler iade edilmezse; dava açılabilir.

Devremülk İptali Davası :

Yukarıda da belirttiğimiz üzere devremülk iptali için aslında dava yolu değil, ihtar ve sonraki sürecin takibi gereklidir. Ancak bazı durumlarda devremülk iptali davası açmak gerekmektedir. Bu durumlar daha çok alıcının cayma hakkını süresi içerisinde yani 14 gün içerisinde  kullanmadığı durumlarda söz konusu olmaktadır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki;  alıcı, süresi içerisinde noter kanalı ile devremülk iptali bildirimini yapmadıysa ve satıcı da sözleşmedeki tüm yükümlülüklerine yerine getirip, şartlara  tamamiyle uymuşsa, artık devremülkün iptali mümkün olmaz.

Eğer devremülk satın alan kişi 14 günlük süre içerisinde devremülk iptali için gerekli ihtarı göndermemişse ancak satıcı şirket sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemiş veya başlangıçta reklam olarak sunduğu taahhütlerine, vaatlerine uymamışsa bu durumda süre geçmiş olsa dahi devremülk iptali yapılabilmektedir. Bunun hukuki karşılığı devremülk sözleşmesinden Türk Borçlar Kanunu genel hükümler kapsamında caymaktır.

Bu da aslında bir bildirim ile yapılabilir ancak ödemelerin iadesi ve sözleşmenin feshinin tespiti için dava açmak gerekir. Uygulamada bu şekilde bir çok devremülk sözleşmesi iptal edilebilmektedir.

ÖZETLEMEK GEREKİRSE;

Satıcı veya sağlayıcının yükümlülükleri :

MADDE 9 – (1) (Değişik ibare:RG-29/7/2022-31907) Satıcı veya sağlayıcı, cayma süresi dolmadan tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Bu yasağa rağmen tüketiciden herhangi bir bedel alınması durumunda, alınan bedel tüketiciye derhal iade edilir. Ayrıca tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge tüketici yönünden geçersizdir.

(2) Tüketicinin cayma hakkını kullanması durumunda, cayma hakkının kullanılmasından önce sunulan hizmete ilişkin olarak tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

(3) Tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir.

(4) Değişim sözleşmesinin devre tatil sözleşmesi ile birlikte ve aynı zamanda tüketicilere verildiği hallerde, cayma hakkının kullanımına ilişkin süreler her iki sözleşme için de geçerlidir.

(5) Satıcı veya sağlayıcı, yeniden satış sözleşmesi kapsamında satış işlemi gerçekleşmedikçe tüketiciden ödeme yapmasını isteyemez.

Devremülk Alan Kişinin Hakları :

Devremülk alan kişinin en temel hakkı 14 günlük süre içerisinde sözleşmeden cayarak devremülk hakkını iptal edebilir. Bunun haricinde diğer hakları şu şekildedir:

1- Sözleşmenin kurulmadan önce satıcı, alıcıyı detaylı olarak bilgilendirmek ve düşünmesi için en az 1 gün süre vermek zorundadır.

2- Devremülk alan kişi sadece sözleşme metninde yer alan haklara değil ayrıca satıcının satış aşamasında reklam, tanıtım vb. yollarla vaadettiği şeylere de hak olarak sahiptir. Satıcı bu vaatleri yerine getirmek zorundadır.

3- Devremülk alan kişi, iptal hakkını kullandığı zaman, ön ödeme yapmışsa bu ön ödemenin kendisine iade edilmesi gerekir.

4- Devremülk alan kişi, iptal hakkını kullandığında; eğer sözleşmenin altına senet imzalanmışsa tüm bu senetleri iade alma hakkına sahiptir.

Devremülk İptali Masrafları ve Avukatlık Ücreti

Devremülk iptal işlemi noterlik üzerinden yapılır. Bu sebeple; 2023 senesi için noterlik ücreti 900.00 TL ile 1500.00 TL arasında değişkenlik göstermektedir. Bu miktarlar; tebligatın ne şekilde gönderileceği, ihtarnamenin uzunluğu vb. unsurlara göre değişmektedir. Eğer sadece devremülk iptali talep edilecekse; alt sınırlardan masraf çıkacaktır.

Devremülk iptali sonrasında ödenen peşinat iade edilmediği takdirde icra takibi başlatılır. Bu noktada ilamsız icra masrafları çıkar. 2023 yılı için icra başvuru harcı 179,90 TL olarak belirlenmiştir. Bunun yanı sıra, gerek hakkında takip yapılan tutara göre değişkenlik gösteren gerekse sabit nitelik arz eden çeşitli harç kalemleri de bunun üzerine eklenmektedir.

Devremülk iptali eğer dava yoluyla yapılacaksa; 2023 yılı için benzer miktarlarda dava harcı çıkar. Detaylı bilgi için avukat  ile iletişime geçilmesi gerekmektedir.

Devremülk İptali Avukatlık Ücreti: Devremülk iptali avukat ücreti genel olarak İstanbul Barosunun tavsiye niteliğindeki avukatlık ücret tarifesi etrafında ve somut olayın özelliklerine göre belirlenmektedir. Ücret bilgisi almak için kira hukuku avukatı ile görüşmek gerekmektedir.

Devremülk Mağdurları Ne Yapmalı?

Devremülk satıcıları genellikle “çekilişten ücretsiz tatil kazandınız” vb. söylemlerle kişileri çağırmakta, emrivaki ve baskı yaparak satış sözleşmesi kurulmasını sağlamaktadırlar. Bu durumda kişiler bir anda ne yaptığını bilmeden, anlamadan kendini sözleşme imzalamış halde bulmaktadırlar. Bu durumu öngören hukuk düzeni ise tüketiciye cayma hakkı dahil birçok hak tanımıştır.

Devremülk mağdurlarının o anın pişmanlığı ile yaptığı bazı hatalar olur.  Kişi devremülk sözleşmesi yaptığına pişman olmuşsa yahut satıcı yükümlülüklerini ve vaatlerini yerine getirmemişse alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınması en doğrusu olacaktır. Kişilerin, satıcı ile irtibata geçip anlamsız bir tartışmaya girmek hatalı bir davranış olmaktadır. Çünkü satıcı taraf devremülk iptali yapılmasın diye kişiyi hukuki süreç ile ilgili yanlış yönlendirmekte ve hakkı olmayan taleplerde bulunmaktadır.

Bununla birlikte, kişinin taksit veya aidat gibi ödemelerini kesmesi de aleyhe bir durum oluşturur. Çünkü böyle bir durumda kişi haklı iken haksız konuma düşebilir. Bu durumda deneyim sahibi gayrimenkul avukatı yardımı alıp hukuki süreci başlatmak en sağlıklısı olacaktır.

En önemlisi de hukuki sürecin vakit kaybetmeden başlatılması gerekmektedir. Zira yukarıda da belirttiğimiz üzere hak düşürücü süreler büyük önem taşır.

Devremülk İptali Hakkında Bilinmesi Gerekenler, Devremülk Sözleşmesinin Sahip Olması Gereken Özellikler :

Devremülk satıcıları çoğunlukla hukuki sürece fazla riayet etmezler. Devremülk iptali sürecinde; sözleşmenin feshi, ödemenin iadesi, senetlerin iadesi gibi birçok sonucu vardır. Yapılacak iadelerin de eş zamanlı olarak yerine getirilmesi için hukuki süreç başlatılmalıdır.

Bununla birlikte devremülk sözleşmesinin bazı özelliklere sahip olması gerekir. Gene devremülk satışı da bazı sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Bunlara uyulmaması halinde de devremülk iptali kolaylıkla sağlanabilmektedir.

1. Devremülk sözleşmesi ve barındırdığı hak ayni bir hak olup bu sözleşmenin tapuda resmi şekilde yapılması zorunludur. Adi yazılı şekilde veya farklı usullerle yapıldığı takdirde mahkemece iptali sağlanacaktır. Ancak; devre tatil sözleşmeleri şahsi bir hakkı kapsadığı için tapuda resmi şekilde yapılma zorunluluğu yoktur.
2. Devremülk sözleşmelerine bahse konu taşınmazın tapu senedinin eklenmesi zorunludur. Tapu senedi eklenmeyen sözleşmeler geçersizdir. Mahkemeler vasıtasıyla, başvurduğunuz takdirde sözleşmenin iptali sağlanacaktır.
3. Ön bilgilendirme formu en az 12 punto büyüklüğünde olmalı, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir nitelikte olması gerekir.
4. Mesafeli devremülk sözleşmeleri hariç olmak üzere; devremülk sözleşmesinde tarih ve imza alıcının el yazısı ile atılmalıdır. Aksi halde sözleşme geçersiz olur ve her zaman devremülk iptali yapılabilir.
5. Sözleşmenin bir örneği alıcıya verilmek zorundadır. O kadar ki, verildiğinin ispat yükü dahi satıcı taraftadır
6. Olağanüstü ve beklenmeyen bazı durumlar gerçekleşmişse ve burada satıcının kusuru yoksa, devremülk alan kişinin rızası alınarak bu formda yer alan bilgilerde değişiklik yapılabilir. Ancak alıcının rızası muhakkak gereklidir.
7. Devremülk satabilmek için satıcı taraf genellikle ücretsiz gezi, konaklama, yemek gibi reklam araçları kullanır. Bu şekilde devremülk tanıtılmış olur. Bunun için kişi ile iletişime geçildiği zaman bu ücretsiz vaatlerin amacının devremülk satışı reklamı olduğu kişiye bildirilmelidir. Aksi halde devremülk sözleşmesi bütün şartları taşısa bile geçersiz kabul edilir. Bu bildirimin müşteriye yapıldığının ispatı satıcıya aittir.

Devremülk İptali Hakkında Sık Sorulan Sorular

Devremülk İptali İhtarı Noterden Yapılmak Zorunda Mıdır?

Yönetmeliğin 8. maddesinin 1. fıkrası uyarınca; Devremülk iptali için cayma hakkı 14 günlük süre içerisinde yazılı olarak ve noter kanalı ile satıcı tarafa bildirilmek zorundadır. Kısacası ihtarın noterden gönderilmesi zorunludur. Mektup, e-mail, sms, posta  gibi yollarla devremülk sözleşmesinden cayma işlemi gerçekleştirilemez yapılsa dahi geçerli olmaz.

Devremülk İptali İhtarı Gönderilmesine Rağmen Senetler İade Edilmiyorsa Ne Yapılmalıdır?

Senetlerin iade edilmesi için satcıya ihtarname gönderilebilir. Satıcının buna rağmen senetleri iade etmemesi halinde dava açılarak senetleri iade alınması gerekir.

Devremülk İptali İhtarı Gönderilmesine Rağmen Peşin Ödemeler İade Edilmiyorsa Ne Yapılmalıdır?

Devremülk iptali ile ilgili  noterden ihtarname gönderilmesine rağmen satıcı peşin ödemenin iadesi yapmazsa, ödemenin iade alınması için ilamsız icra takibi başlatılabilir veya alacak davası açılabilir. Uygulamada ise; ilamsız icra takibi başlatmak çoğunlukla daha hızlı sonuç vermektedir.

Devremülk Satışında Peşin Ödeme Geri Alınabilir mi?

29 Temmuz 2022 tarihinden önce devremülk sözleşmesinde satıcılar önödeme adı altında peşinat alabiliyorlardı. Ancak 29 Temmuz 2022 tarihinde yönetmelikte yapılan değişiklik sonrası, cayma hakkı için geçerli olan 14 günlük süre dolana kadar satıcıların peşin ödeme alması kanunen yasaklanmıştır. Yani alıcıların peşin ödeme yapması gerekmemektedir.

Devremülk Taksidi Ödenmezse Ne Olur?

Devremülk firmasına, devremülk taksidi ödenmezse; satıcı firma icra takibi başlatabilir. Ancak devremülk satıcısı verdiği vaatlerini yerine getirmezse, öncelikle noterden ihtar çekilmeli veya dava yolu ile sözleşmeden dönülmelidir.  Devamında ödemeler kesilebilir hatta iadesi istenebilir.

Devremülk Aidatı Ödenmezse Ne Olur?

Devremülk aidatı ödenmezse kişiye karşı  icra takibi başlatılabilir. Bu sebeple aidat ödemesinin neden kesildiği de önem arz etmektedir. Ödemeyi kesmeden önce durum değerlendirmesi yapılmalıdır. Aidata konu sosyal imkanlar ve şartlar gibi unsurların yerine getirilip getirilmediği değerlendirilmelidir. Mevcut duruma göre devremülk iptali süreci başlatılabilir.

Devremülk Aidatına İtiraz Edilebilir mi?

Devremülk iptali eğer icra takibine konu edilirse kişi devremülk aidatına da itiraz edebilir. Buna ilamsız icrada ödeme emrine itiraz denilmektedir. Bu itiraz üzerine de karşı taraf itirazın iptali davası açabilir. Bu davada, devremülk satıcısının aidata konu olan vaatlerini yerine getirmediğinden bahisle savunma yapılabilir.

Tapulu Devremülk Nedir?

Devremülk, belirli tarihlerde bir binaya veya bağımsız bölüme sahip olmanızı sağlayan gayrimenkul tipine denir. Eğer ki sadece belli dönemlerde bir mülke sahip olmak adına onu satın alırsanız bir devremülk tapunuz olur.

Devremülkün Tapusu Alınmadıysa Ne Yapılmalı ?

Satış bedelinin ödenip devremülk tapusunun alınamaması halinde, dava açılabilir. Tüketici sözleşmelerinde, taraflardan birinin edimini hiç ifa etmemesi veya eksik ifa etmesi durumunda ödenen miktar faizi ile birlikte talep edilebileceği gibi devremülkün tapuya tescili için taşınmazın bulunduğu yer Tüketici Mahkemesi’nde tapu tescil davası da açılabilir.

Devre Mülk İptalinde Görevli Mahkeme Nedir?

Devre mülk satışı sözleşmesini yapan taraflar satıcı/sağlayıcı ve tüketici olduğu için, tarafların birinin tüketici olmasından dolayı 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda da belirtildiği üzere görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olacaktır.

Devremülk Sözleşmesi Kaç Yıllığına Yapılır ?

Devremülk sözleşmesinin süresini alıcı ve satıcı ortak olarak belirleyebilir ancak en az iki yıl için yapılması ve birden fazla dönem olması gerekmektedir. Kanun uyarınca devremülk sözleşmesi en az iki sene için yapılması gerekir. İki yıl içinde sağlayıcı tarafından tüketiciye en az 2 dönem kullanma hakkı sunulması gerekir.

Devremülk Kaç Kişiye Satılabilir ?

Belirli bir kişi sayısı aralığı gözlenmez. Satışı yapan tesisin ne kadar bir kapasiteye sahip olduğu, büyüklüğü, konaklama alanları, sosyal alanları gibi etkenler de belirlenerek kişi sayısının belirlenmelidir.

Kullanılmayan Devremülke Aidat Ödenir Mi ?

Devremülk sahipleri hakkını kullanmasa da aidat ödeme borcu ortadan kalkmaz. Devremülk yönetimi ve görevlerini yerine getirmemesi de aidat ödememe için geçerli neden değildir.