Riskli yapı tespiti, 6 Şubat 2023 tarihinde gerçekleşen Kahramanmaraş, Pazarcık merkezli ve 10 ili depremden sonra önemi bir kere daha gündeme gelmiştir. 6306 Sayılı Kanunu, 2012 yılında çıkarılmış olup, Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da bilinmektedir. Kanun; amacı itibariyle kentlerde çarpık yapılaşmanın önlenmesi, planlı kentleşmeyle kentlerde bulunan yapıların olası depremlere ve diğer doğal afetlere karşı dayanıklı olmasını sağlamaktır. 6 Şubat 2023’de gerçekleşen ve 10 ilin neredeyse tamamen yıkılmasına sebep olan tarihin en büyük felaketi olarak lanse edilen depremden sonra ortaya çıkmıştır ki 2012 sonrasında yapılan yapılar dahi risk denetimine tabi tutulmamıştır. Riskli binanızın tespiti, idari karara itirazlarınız için Av. Doğa Eser ESERÇELİK ile iletişime geçebilirsiniz.
Riskli alan nedir?
Riskli alan ve riskli yapı kavramları birbirinden farklıdır. Riskli alan 6306 Sayılı Kanun gereğince ‘Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan” olarak tanımlanmıştır. Riskli alan birçok farklı gerekçeye dayanılarak ilan edilebilir ancak yazımızla ilgili olacak şekilde toplam yapı sayısının %65’nin imar mevzuatına aykırı olması ve yapı ruhsatı almadan inşa edilenler riskli alan olarak ilan edilebilir.
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı, riskli alanda bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kullanım ömrünü tamamlamış olan, doğal afette yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi bulunan yapılardır. Tekrar belirtmek isteriz ki arazinin riski belirleyici ölçüt değildir, risksiz alanlarda da riskli yapı inşa edilmiş olabilir.
6Şubat 2023 depreminin etkilediği memleketim Malatya başta olmak üzere 10 ilde binlerce yeni binalar (1 sene-5 senelik) yıkıldı. Haliyle bu yapıların İmar Kanununda belirtilen usul ve esaslara uygun yapıldığı düşünülememektedir. 3194 Sayılı İmar Kanunu’nda 6306 Sayılı Kanunda yapılan değişikliklerle birlikte bina yapım usul ve esasları ile birlikte imar izinleri hususu da son halini almıştır. Güncel değişiklikler doğrultusunda yapılan binaların en az risk taşıması beklenir. Ancak görünene göre bu yapılar usul ve esasları taşımadığı halde yapım izni alabilmiştir. Binlerce cana mal olan bu hukuki eksiklik ceza ve tazminat yaptırımına tutulacaktır ancak giden canlar geri gelmeyecektir. Can ve mal kayıplarında binayı usul ve esasa uygun yapmayan bina müteaahhitleri sorumlu olduğu gibi yeterli denetimleri yapmayan yetkililer de sorumludur.
Riskli binalar nelerdir?
3194 Sayılı Kanun ile bu kanunda yapılan değişiklikleri kapsayan 6306 Sayılı Kanun uyarınca Riskli Binalar; Ekonomik ömrünü tamamlamış, Yıkılma riski veya Ağır hasar görme riski bilimsel verilere dayanan yapılardır.
Yapının ruhsatlı veya ruhsatsız olmasının ‘riskli yapı (bina)’ olarak kabule edilmesinde bir önemi bulunmamaktadır. Kat irtifakı olup kat mülkiyetine geçilmemiş veya iskanı alınmamış olup tapuda arsa statüsündeki yapılar da riskli yapı değerlendirmesine tabidir. Bu kapsamda özellikle;
- Yapım tarihi eski olan
- Binayı Taşıyıcı kolonların ve kirişlerin standartlara uymaması, tam ve bütün halde olmaması, binanın tabanına dükkan vb yapılması maksadı ile bina yapım aşamasında veya sonrasında kolon ve kirişlerde kesilmeler olması
- Bina Yapımında kalite standartlarına uymayan beton kullanılmış olması
- Kanalizasyon ve su yalıtımının olmaması
- Rutubet ve paslanmanın olduğu binalar riskli yapıdır.
Devlet tarafından lisans verilen kurumların teknik gerekçeleri belirterek ahşap, kerpiç ve taşıyıcı özelliği olmayan yapı malzemeleri ile yapılan binaların riskli olduğuna dair bilirkişi rapor düzenlemesi halinde bu yapılar 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak kabul edilir.
Riskli Yapı Denetimi Yapılmayan Durumlar Nelerdir?
Bazı durumlarda riskli yapı denetimi yapılamamaktadır.
- Yapı bulunmayan arsalarda,
- yapının terk edilmiş olması,
- yapıda kimsenin bulunmaması,
- Yapının bir kısmının yıkılmış olması sebebiyle yapı bütünlüğünün bulunmaması halinde risk değerlendirmesi yapılamaz
- 1999 depreminden önce yapılan yapılar da 2023 yılında risk yapı denetiminden şimdilik muaf tutulmaktadır. Ancak bu durumun uygulamada belli başlı sakıncaları bulunmaktadır. İstanbul gibi büyükşehirlerde yapıların önemli bir oranını da eski binalar teşkil etmektedir. Bu sebeple öncelikli olarak yeni yapıların risk değerlendirmesi yapılırken Kentsel Dönüşüm Kanunu’ndan önce yapılan binalarda da risk değerlendirilmesi yapılmalıdır.
Kentsel Dönüşümün Amacı Nedir?
Deprem riskli yapıların, günün teknolojisiyle, modern tekniklerle deprem ve kentsel dönüşüm mevzuatına uygun şekilde inşa edilmesi, olası afetlerde can ve mal kaybının önüne geçilmesi amacını taşır. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun da ”Bu kanun amacı itibariyle afet riski altındaki alanlarla bu alandaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevresi teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektedir’ demiştir.
Riskli Bina Başvurusunu Kimler Yapabilir?
Riskli bina başvurusu yapılması ve başvuru sürecindeki masraflar devlet tarafından kural olarak karşılanmaz. Ancak 6 Şubat 2023 tarihli Kahramanmaraş depreminde büyük yıkım yaşanan 10 ilde binaların aceleyle risk değerlendirilmesi yapılmakta ve başvuru gerektirmeksizin devlet gerekli gördüğü alanlarda riskli binaları tespit etmektedir. Binanızın risk oranını görmek istiyorsanız yapı maliki (bina sahipleri, binada oturanlar) ve yapı maliklerinin avukatları, vasileri, kanuni temsilcileri masrafları kendine ait olmak üzere başvuruda bulunabilirler.
T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı; gerekli gördüğü binalarda taraflardan ücret talep etmeden riskli yapı tespitinde bulunabilir. Kahramanmaraş Depremi Hasar Tespit çalışmaları kapsamında yapınızın hasarlı olup olmadığını görmek için adrese dayalı sorgulama yapabilirsiniz.
Apartmandaki bir kişinin başvurusu ile riskli yapı tespiti yapılır mı?
Apartmandaki daire sahiplerinden herhangi biri veya herhangi birinin avukatı riskli bina başvurusunda bulunabilir. Apartman sahiplerinin çoğunluğuna ihtiyaç duyulmamaktadır. Bir apartmanda kat irtifakı kurulmadığı için tapuda pay sahipleri görünen kişiler tarafından yapı tespiti yapılabilir.
Riskli Yapı Başvurusu İçin Gereken Belgeler Nedir?
Yapı malikinin avukatı aracılığıyla yapacağı riskli yapı başvurularında aşağıdaki bilgilere ihtiyaç vardır.
- Riskli Yapı tespitine ilişkin dilekçe
- Güncel Tapu Belgesi
- Kimlik Belgesi Fotokopisi
- Vekaletname
Riskli yapı tespitini yapacak kurumlar nelerdir?
1-T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
2-Belediyeler
3-İl Özel İdareleri
4-Bakanlıkça görevlendirilen;
Kamu, kurum ve kuruluşları
Üniversiteler
Kamu Özel Teşebbüsleri ( Sermayesinin %40’ı kamu kurum ve kuruluşlara ait şirketler
5-Yapı Denetim Firmaları (Yetki Belgesine Sahip)
6- Türk Mühendis Mimarlar Odasında büro tescili bulunan özel kuruluşlar başvuru yapabilir.
Riskli Yapı Denetimi Yapmaya yetkin olan kişilerin;
1-İlgili meslek odasında aktif kaydı bulunmalıdır.
2-Mesleklerinde en az 5 yıl aktif görev almış olmalıdır.
3- Yapı denetim firmasında çalışan kişilerin yetkinlik belgesinin varlığı
4-Risk tespiti kararları gerekçelendirilmelidir. Riskli yapı tespiti için en az 1 İnşaat Mühendisi görevlendirilmelidir
Riskli yapı tespiti için dikkat edilen yapı; öncelikle taşıyıcı kolonların sağlamlığıdır. Sonrasında bina kat sayısı önem taşımaktadır. 8 Kat ve 25 Metre üzerindeki binalardan ‘Kritik Kat’ örneği alınmalıdır.
Binanın risk tespiti için hangi kuruma başvurmalıyız?
Afetzedeleri bilgilendirmek maksadıyla AFAD’ ın hazırladığı rehbere göre hasar tespit çalışmaları AFAD adına Çevre Şehircilik Bakanlığı ilgili il Müdürlükleri tarafından yürütülmektedir. Tespit Çalışmaları kapsamında binasındaki hasar oranında maddi yardım almak isteyenlerin Doğal Afet Sigortaları Kurumuna (DASK)’a başvurmaları gerekir.
Öte yandan depremi yaşayan ilde olmamasına rağmen yaşadıkları binanın riskli yapı olup olmadığını tespit ettirmek isteyen vatandaşlar Riskli Yapı Tespiti veya Deprem Performans Analizi de yaptırabilir. Tespit yaptırmak için başvuru adresi https://hasartespit.csb.gov.tr verilen linke tıklayabilirler.
Zorunlu Deprem Sigortası Almak isteyenler nereye başvuracak?
Zorunlu deprem sigortası sahipleri, sigorta teminatı kapsamındaki deprem sebepli zararlarının tazmini için internet üzerinden başvuru yapabilirler. https://dask.gov.tr linke tıklayarak tazminat başvurusunda bulunabilirsiniz. Tazminat başvurusunda bulunmanıza rağmen ödemeniz size ulaşmadıysa bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz Nasıl Yapılır?
Riskli Yapı Tespit Raporu tarafınıza tebliğ edildikten itibaren Çevre Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’ne gönderilir. Rapor ilgili Müdürlükçe incelendikten sonra herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde tekrar incelenmesi talebiyle raporu düzenleyen kuruma gönderilir. Kurum Müdürlüğün belirttiği hususları tekrar inceler ve tekrar ilgili il müdürlüğüne son hali ile teslim eder. Müdürlük tarafından yapılan incelemede 10 gün içinde nihai karar verilir, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu Müdürlüğü Riskli Yapının tespit edildiği hususu, tespit edilen taşınmazda bulunan tüm maliklere ve diğer ilgililere (ipotek hak sahipliği, kira şerhi işletenler, intifa ve irtifa hakkı sahiplerine) tebliğ edilir.
Riskli Bina Raporu kendisine tebliğ edilen maliklere 60 gün içerisinde binanın yıkılacağı bildirilir. Yapı malikleri ve ilgililer 15 gün içerisinde itirazda bulunabilirler. İtiraz süresinin kaçırılması ile verilen hak düşecektir.
Riskli Yapı Raporuna İtiraz için gereken belgeler nelerdir?
Riskli yapı raporuna malikler, ilgililer ve avukatları itiraz başvurusunda bulunabilir. İtiraz başvurusunun vekil aracılığıyla yapılması halinde vekaletname belgesinin bulunması gerekmektedir.
- İtiraz edenin o yapıda malik ya da hak sahibi olduğunu gösterir belge,
- Kimlik Fotokopisi
- Tapu Müdürlüğünden gönderilen tebligat örneği
İtiraz sebeplerinin belirtildiği dilekçe, dilekçenizde itiraz sebeplerinizin teknik verilere dayalı hukuk doğrultusunda hazırlanmış olması itirazın kabul edilmesine katkı sağlayacaktır. Bu sebeple hukuk ofisimize derhal iletişime geçerek itiraz dilekçenizin hazırlanması için hukuki danışmanlık alabilirsiniz.
İtirazları, Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından oluşturulan teknik heyet incelemektedir. İtirazınızın reddedilmesi halinde kararın tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde İdare Mahkemesine başvurarak Riskli Yapı Tespit Raporu Kararının İptali talep edilebilir.
Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İptal Davası
İdarenin her türlü işlem ve kararına karşı yargı yoluna başvurma hakkı Anayasa’dan gelen bir haktır. Bu hakkın verdiği yetkiye dayanarak yapı malikleri ve ilgililer yapı tespit raporu doğrultusunda verilen yıkım kararına karşı şahsen veya vekilleri aracılığı ile başvuruda bulunabilir. Yapı Tespit Raporunun sonucunda yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi halinde uygulanacak idari işleme karşı taraflara tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde dava açabilecektir.
Riskli Yapı Raporuna Karşı İtiraz yolu ilgili müdürlüklere karşı yapılırken; idari işlem kararı verilmesi halinde İdare Mahkemelerine avukat aracılığıyla başvuru yapılması gerekir.
Riskli Binanın Yıkım Kararı Nasıl Durdurulur?
İdare mahkemelerinde açılacak olan davalarda telafisi imkansız veya çok güç zararların doğmasıyla birlikte verilen karar hukuka aykırılık içeriyorsa mahkeme yargılama sonuçlanıncaya kadar yürütmenin durdurulmasına yönelik karar verebilir.
Yürütmenin durdurulması kararı davanız için hayati önem taşımaktadır. Bu sebeple mutlaka talebiniz delillerinizle desteklenecek şekilde hukuki bir dille usul ve esaslar açısında haklı gerekçeler içermelidir. Hukuki yardım almak bu doğrultuda büyük önem taşımaktadır. Yardım almak için hemen iletişime geçebilirsiniz.
Riskli Yapının Yıkım Masrafları Kime Aittir?
Riskli yapının yıkılması halinde yapı maliklerine 60 gün süre verilir. Belediye tarafından verilen bu 60 günlük sürede yapı malikleri tarafından yıkım gerçekleştirilmelidir. Yapı malikleri yıkımı gerçekleştirmezse tüm yapı sahibi ve ilgililere 30 günlük ek süre tanınır. Bu süre içerisinde de yıkım gerçekleşmediği taktirde İdare tarafından yıkımın gerçekleştirileceği ifade edilir.
Malikler ister kendileri tarafından yapıları yıkılmış olsun ister İdare tarafından yıkım işlemi gerçekleşmiş olması riskli yapı yıkım masrafları şahıslara yani maliklere aittir. Yıkım masraflarının İdare tarafından ödendiği hallerde yapı maliklerine karşı icra işlemleri başlatılarak yıkım ücreti maliklerden tahsis edilir.
