Tahliye davası ne kadar sürer sorusu hem ev sahiplerini yakından ilgilendirmektedir. Tahliye davası açmak veya durumunuza ilişkin danışmanlık almak için kira avukatına ücreti mukabilinde danışabilirsiniz. Tahliye davasının ne kadar süreceği ev sahibinin ne kadar zararlı çıkacağını kiracının ise ne kadar süre kazanacağını bilmesi açısından önemlidir. Hem konut hem de işyeri kiralamalarında ortaya çıkabilen tahliye talepleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir.
Kira konusu, Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiş ve hem kiraya veren hem de kiracı açısından çeşitli hak ve yükümlülükler doğuran özel bir hukuki sözleşme türüdür. Ancak zaman zaman taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşanmakta ve bu uyuşmazlıkların önemli bir kısmını kiracının tahliyesine ilişkin davalar oluşturmaktadır. Ev sahibi, belirli hukuki gerekçelere dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Peki, tahliye davası ne kadar sürer?
Kiracı Tahliye Davası Nedir?
Kiracı tahliye davası, kiraya verenin, kiracıyı yasal nedenlerle konuttan veya işyeri niteliğindeki gayrimenkulden çıkarmak için sulh hukuk mahkemesine başvurarak açtığı bir davadır. Bu dava, kiralayan ve kiracı taraflar arasında artık sürdürülemez hale gelmesi ya da kanunun aradığı tahliye şartlarının oluşması nedeniyle gündeme gelir.
Örneğin, kiracının kira bedelini düzenli ödememesi, kiralanan yeri amacı dışı kullanması, yasal tahliye taahhütlüne rağmen taşınmazdan çıkmamış olması gibi durumlar tahliye sebebi olabilir. Bu davaların hukuki temelini ise Türk Borçlar Kanunu’nun 350-356. maddeleri ve İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri oluşturur.
Kira Tahliye Davası Açarken Nelere Dikkat Edilmeli?
Tahliye sebebinin hukuki geçerliliği olmalı
Öncelikle tahliye talebinin bir kanuni nedene dayanması gerekir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) tahliye sebeplerini açıkça saymıştır:
- Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m. 315)
- Tahliye taahhütnamesi (TBK m. 352/1)
- İki haklı ihtar (TBK m. 352/2)
- Kiraya verenin ya da yakınlarının ihtiyacı (TBK m. 350)
- Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı (TBK m. 350/2)
- Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 351)
Doğru mahkemede dava açılmalı
Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır (HMK m. 4, m. 12). Örneğin kiralanan yer Kadıköy’de ama dava Beyoğlu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılırsa, mahkeme yetkisizlik kararı verir ve dava gereksiz yere uzar.
Deliller eksiksiz hazırlanmalı
Dava açılmadan önce elinizdeki tüm belgeleri hazırlamalısınız:
- Kira sözleşmesi (varsa yazılı)
- Tahliye taahhütnamesi (noter veya el yazılı)
- Ödenmemiş kira borçlarına ilişkin hesap dökümü
- Noter ihtarnameleri veya taahhütlü mektuplar
- İhtiyaç nedeniyle tahliye yapılacaksa tapu kayıtları, ikametgâh belgeleri
Süreler kaçırılmamalı
Tahliye davalarında kesin süreler vardır. Bunların kaçırılması dava hakkını düşürebilir.
- Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır (TBK m. 352/1).
- Yeni malik, tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmeli, 6 ay sonunda dava açmalıdır (TBK m. 351).
- İki haklı ihtara dayalı tahliye için, ihtarlar aynı kira yılı içinde olmalı ve dava dönem sonunda açılmalıdır (TBK m. 352/2).
Tahliye dilekçesi kanuna uygun yazılmalı
Dava dilekçesi, HMK m. 119 gereği zorunlu unsurları taşımalıdır. Ayrıca:
- Hangi tahliye sebebine dayanıldığı açıkça belirtilmeli
- Deliller liste halinde gösterilmeli
- Gerekirse ihtiyati tedbir (örneğin kira ödemeye devam zorunluluğu) talep edilmeli
Avukatla takip edilmesi tavsiye edilir
Usul kurallarına uyulmaması, davanın reddine ya da uzamasına neden olabilir. Özellikle tahliye taahhüdü, ihtar, süre gibi teknik detaylar içerdiği için avukatla çalışmak, başarı şansını artırır.
Dava açılmadan önce arabuluculuk zorunluluğu
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunlu hale gelmiştir (6325 sayılı HMK ve Arabuluculuk Kanunu değişiklikleri). Başvuru yapılmadan doğrudan dava açılırsa, dava usulden reddedilir.
Kiracı Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
Bir tahliye davasının açılabilmesi için kanunda belirtilmiş şartların mevcut olması gerekir. Bu şartlar genel itibariyle şunlardır:
- TBK m. 315′e göre, kiracı iki haklı ihtara rağmen bir yıl içinde kirasını ödemezse tahliye davası sebebi oluşur.
- Kiracı, kira sözleşmesinden sonra belli bir tarih için tahliye taahhüttü vermişse ve bu tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, bu taahhütte dayalı olarak tahliye davası açılabilir (TBK m. 352/1).
- Kiraya verenin, kendisinin, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun kiralanan yere ihtiyacı olması halinde (TBK m. 350) tahliye davası açabilir.
- Taşınmazı yeni satın alan kişi, kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacına dayanarak tahliye davası açabilir (TBK m. 351).
Örneğin Kira sözleşmesinde tahliye taahhütnamesi yer alan bir kiracı, taahhüt ettiği tarihten sonra evi boşaltmazsa, ev sahibi 1 ay içinde tahliye davası açmak zorundadır. Aksi halde dava hakkını kaybeder.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiracı tahliye taahhütnamesi vermişse ve bu taahhüt tarihine rağmen taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Aynı şekilde TBK m. 315 uyarınca kiracı, kira bedelini ödemezse ve kiraya veren ihtar çekmesine rağmen ödeme yapılmazsa, kira sözleşmesi feshedilerek tahliye davası açılabilir.
Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye davasının süresi, pek çok etkene bağlı olarak değişebilmektedir. Ancak ortalama bir tahliye davası, yargılama süreci bakımından 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Dava süresi, mahkemenin yoğunluğuna, tarafların sunduğu delillere, tanık dinlenip dinlenmeyeceğine ve tarafların uzlaşma eğilimine bağlı olarak değişiklik göstermektedir.
Uygulamada, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları daha kısa sürede sonuçlanabilirken, ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davaları daha uzun sürebilmektedir. Ayrıca, davanın istinaf veya temyiz gibi kanun yollarına taşınması halinde bu süreç 2–3 yıla kadar uzayabilmektedir. Mahkemelerdeki iş yoğunluğu da süreyi etkileyen bir başka unsurdur. İstanbul, Ankara gibi büyük şehirlerde bu süreç daha uzun olabilirken, daha az yoğunluk yaşanan bölgelerde dava daha kısa sürede sonuçlanabilir.
Kira ödememe nedeniyle açılan davalar, ödeme emrine yapılacak itiraz ve icra takibiyle birlikte yürütülürse bu süre daha da uzayabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Ev sahibinin taşınmazı kendisinin eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanmak istemesi durumunda TBK m. 350 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Bu tür davalarda mahkeme, gerçekten bir ihtiyaç olup olmadığını detaylı şekilde incelemektedir. Dolayısıyla tanıkların dinlenmesi, tapu kayıtlarının celbi, nüfus kayıtları gibi delillerin toplanması gibi nedenlerle dava süreci ortalama 9 ay ila 2 yıl arasında sürebilir.
Yargıtay içtihatları uyarınca, ihtiyaç samimi ve zorunlu olmalıdır; sadece yatırım amacıyla tahliye istenmesi yeterli sayılmamaktadır. Örneğin, ev sahibi olarak gösterilen kişinin başka bir konutta ikamet ettiği ve bu konutta yaşamaya devam ettiği ispatlanırsa, ihtiyaç gerekçesi reddedilir.
Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
TBK m. 315’e göre kiracı, kirasını zamanında ödemediği takdirde, kiraya veren yazılı ihtar çekerek ona 30 gün süre verir. Bu süre içinde kira ödenmezse, sözleşme feshedilip tahliye talep edilebilir. Bu davaların yargılaması daha hızlı seyreder ve 4 ila 8 ay içinde sonuçlanabilir.
Kirasını ödemeyen kiracıya karşı tahliye davası açmadan önce Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca yazılı ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. İhtara rağmen kiracı kira bedelini ödememeye devam ederse, tahliye davası açılabilir. Bu tür davalar, özellikle delillerin açık ve anlaşılır olması durumunda, daha hızlı sonuçlanabilir.
Ancak ödeme belgelerinin tartışmalı olması ya da kiracının farklı savunmalar yapması gibi durumlarda dava süresi uzayabilir. Ayrıca, dava açmak yerine doğrudan icra takibi yoluyla da tahliye istenebilir. Bu yöntem genellikle daha hızlıdır.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
TBK m. 351’e göre, yeni malik tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak 6 ay sonunda tahliye davası açabilir. Bu dava, genellikle 9-15 ay aralığında sonuçlanır. Tapuda kira şerhi varsa, yeni malik tahliye davası açamaz.
Bir taşınmazın satışa konu olması halinde, yeni malik, tapuya tescil tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekerek, 6 ay içinde kiracıyı tahliye edeceğini bildirebilir. Bu ihtara rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, TBK m. 351 uyarınca tahliye davası açılabilir.
Bu tür davalarda süre, ihtar tarihinin usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğine ve kiracının savunmasına göre değişmekle birlikte ortalama 9 ay ile 15 ay arasında değişmektedir. Ancak tapuda kira şerhi mevcutsa, yeni malik, söz konusu kira süresi dolmadan tahliye davası açamaz. Bu da önemli bir istisna olarak uygulamada sıkça karşılaşılmaktadır.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer Dava Hangi Mahkemede Açılır?
Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemelerinde açılmaktadır. Bu durum, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. ve 12. maddelerinde düzenlenen genel ve özel yetki kuralları çerçevesinde belirlenmiştir. Dolayısıyla, örneğin İstanbul Kadıköy’de bulunan bir konuta ilişkin tahliye davası, Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır.
Davanın yetkili mahkemede açılmaması halinde, dava usulden reddedilir veya yetkisizlik kararı verilir. Bu nedenle, dava dilekçesinin hazırlanması ve mahkemenin doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer Kaç Celsede Biter?
İlk celsede karar verilmesi istisnai bir durumdur. Özellikle tahliye taahhüdü gibi belgeli ve tartışmasız delillere dayanan davalarda bu mümkün olabilir. Ancak tanık, bilirkişi ve çapraz delillerin bulunduğu dosyalarda ilk celsede karar verilmesi nadirdir.
Ancak bazı istisnai durumlarda, örneğin tahliye taahhüdü noter huzurunda verilmiş ve süresi geçmişse, deliller açık ve tartışmasızsa, taraflar gelmiş ve savunmalarını sunmuşsa, mahkeme ilk celsede karar verebilir. Fakat uygulamada çoğu tahliye davası birden fazla duruşmayı gerektirmektedir. Mahkeme genellikle ilk duruşmada tarafların beyanlarını alır, sonraki duruşmalarda delillerin toplanması ve varsa tanıkların dinlenmesi işlemleri gerçekleştirilir.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer, Masrafları Ne Kadar?
Tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin karşılaşacağı masraflar, dava değerine ve baro tarifelerine göre değişiklik göstermektedir. Tahliye davalarında dava harcı, gider avansı, tebligat ve keşif giderleri gibi masraflar bulunmaktadır. 2025 yılı itibarıyla ortalama bir tahliye davası için ödenmesi gereken masraflar değişmektedir.
Tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin katlanması gereken masraflar şunlardır:
- Harç ve gider avansı
- Avukatlık ücreti
- Keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri
Not: Dava sonunda haksız çıkan taraf, yargılama giderlerini ve vekalet ücretini ödemekle yükümlü tutulur.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer Tahliye Davasında Sık Yapılan Hatalar
Tahliye davalarında yapılan bazı hatalar sürecin uzamasına ya da davanın reddine yol açabilir:
- Tahliye taahhüdüne rağmen 1 aylık dava süresinin geçirilmesi (TBK m. 352)
- Yetkisiz mahkemede dava açılması
- Arabuluculuk başvurusu yapılmadan dava açılması
- Eksik ya da geçersiz belgelerle dava açılması
- İki haklı ihtar koşulunun yanlış değerlendirilmesi
- Tahliye sebebinin açıkça belirtilmemesi
Bu hatalardan kaçınmak için dava süreci mutlaka hukuki danışmanlık alınarak yürütülmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye Davasında Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenlemeye göre, kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davaları açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur. Bu düzenleme, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda yapılan değişikliklerle getirilmiştir.
Arabuluculuk süreci, kiraya verenin bulunduğu yerdeki adliyelerde kurulu Arabuluculuk Bürolarına yapılacak başvuru ile başlar. Arabulucu, taraflara ulaşarak ilk toplantıyı planlar ve süreci başlatır. Süreç en fazla 4 hafta içinde tamamlanır. Eğer anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk son tutanağı düzenlenir ve bu belge dava açmak için mahkemeye sunulur. Anlaşma sağlanırsa, düzenlenen anlaşma belgesi ilam niteliği taşır.
Kiraya Verenin Tahliye Sonrası Tazminat Hakkı Var mıdır?
Kiraya verenin tahliye sonrası tazminat hakkı, kiracının taşınmaza zarar vermesi, kira borcunu ödememesi, ya da kötü niyetli davranması gibi durumlarda gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı taşınmazı tahliye ederken olağan kullanım sınırlarını aşan zararlara neden olmuşsa, kiraya veren bu zararları tazminat davası yoluyla talep edebilir. Ayrıca kiracı, tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmamışsa ve bu durum kiraya vereni zarara uğratmışsa, kötü niyet tazminatı da gündeme gelebilir.
Tazminat davaları tahliye davasından ayrı açılabileceği gibi, tahliye davası sırasında da ileri sürülebilir. Uygulamada, kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verememesi nedeniyle yaşadığı kira kayıpları da tazminat talebine konu olabilmektedir.
İcra Yoluyla Tahliye Süreci ve Dava Sürecine Göre Farklar Nelerdir?
Tahliye işlemi hem icra takibi yoluyla hem de doğrudan dava açılarak gerçekleştirilebilir. İcra yoluyla tahliye, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca daha hızlı sonuçlanan bir yoldur. Kiraya veren, noter onaylı tahliye taahhüdü ya da ödenmeyen kira borcu nedeniyle doğrudan icra takibi başlatabilir.
Eğer kiracı tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmamışsa, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılır. Bu takipte, kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı vardır. İtiraz edilmezse, tahliye işlemi icra müdürlüğü marifetiyle gerçekleştirilir.
İcra takibi itirazla durursa, kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası veya genel mahkemede tahliye davası açmak zorundadır. Bu durum süreci uzatabilir. Ancak dava yoluna göre icra takibi genellikle daha kısa sürede neticelenir (ortalama 2–4 ay).
Ev Sahibi “Ben Oturacağım” Diye Kiracıyı Ne Kadar Sürede Çıkarabilir?
Ev sahibi, taşınmaza kendisinin veya yakınlarının ihtiyaç duyduğunu kanıtlamak suretiyle tahliye davası açabilir. Bu durumda mahkeme süreci, tanık beyanları, tapu ve ikametgâh belgeleri gibi delillerle birlikte yürütülür. Ortalama dava süresi 9 ila 18 ay arasında değişmektedir. Mahkemelerin yoğunluğu, kiracının savunması ve delil durumu bu süreyi etkileyebilir. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Aksi halde dava reddedilir.
Kiracı En Hızlı Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracının en hızlı tahliye edilmesi genellikle noter onaylı tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi yoluyla mümkündür. Taahhüt edilen tahliye tarihi geçtikten sonra, kiraya veren icra takibi başlatarak 7 gün içinde tahliye talep edebilir. Kiracı itiraz etmezse 2–3 ay içinde taşınmaz tahliye edilir. Ayrıca, ödenmemiş kira borcuna dayalı olarak da ödeme emri gönderilip tahliye işlemi yapılabilir.
Kirasını Düzenli Ödeyen Bir Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kirasını düzenli ödeyen bir kiracı, sadece kira ödemediği için değil; aşağıdaki yasal gerekçelerle de tahliye edilebilir:
- Noter onaylı tahliye taahhüdü vermişse
- Kiraya verenin konuta ihtiyacı varsa
- Kiralanan taşınmaz yeniden inşa edilecek veya esaslı tadilat görecekse
- Kiralanan taşınmaz satılmışsa ve yeni malik kendi ihtiyacı için kullanmak istiyorsa
- Kirayı düzenli ödemesine rağmen aidat borcu varsa
Dolayısıyla düzenli ödeme, tek başına kiracıyı mutlak şekilde korumaz. Önemli olan, kiraya verenin dayandığı tahliye gerekçesinin kanuni şartları sağlamasıdır.
